<<
>>

§ 5.3.2. Купля-продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Специфические черты недвижимости (особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п.) вызывают необходимость применения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Так, ГК РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество (госу-дарственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю).

К сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, нормы Гражданского кодекса применяются только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Существенными условиями договора купли-продажи не-движимости являются условия о предмете и цене.

Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, то есть данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Основные нормы, регулирующие права сторон в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, в зависимости от особенностей предмета и условий договора ее продажи, приводятся в табл.

5.12.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цен у этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на его аренду. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется на основе фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме

Табл і: п і 5.12 Особенности предмета и условий договора продажи недвижимости Норма, регулирующая права сторон Договором определены права на часть земельного участка, находящегося в собственности продавца, передаваемые покупателю недвижимости Одновременно с переходом права собст-венности на купленную недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования: право собственности, право аренды. Договором не определено право покупателя недви-жимости на соответствующий земельный участок (находящийся в собственности продавца) К покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности Для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимого имущества. Земельный участок и на-ходящаяся на нем недви-жимость принадлежат одному лиду Отчуждение земельного участка без на-ходящейся на нем недвижимости не до-пускается. Недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на недвижимость. Недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежит одному лиДУ Отчуждение недвижимости проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено пре-доставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц

условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные для остальных договоров, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму-щество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются соответствующие правила договора купли- продажи, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

<< | >>
Источник: Круглова Н. Ю. . Основы бизнеса. Учебник для вузов. — М.: Издательство РДЛ,2005. — 560 с.. 2005

Еще по теме § 5.3.2. Купля-продажа недвижимости:

  1. § 5.1.5. Розничная купля-продажа
  2. Купля-продажа результатов производства
  3. § 5.1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА § 5.1.1. Реакция предприятия на конъюнктуру рынка
  4. 86. Консенсуальные договоры: купля-продажа (emptio vend'rtio), наем (locatio-conductio), поручение (mandatum)
  5. 1.2.4. Продажа недвижимости
  6. Особенности получения имущественного налогового вычета в случае продажи приобретенного объекта недвижимости
  7. 38. Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости
  8. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  9. Продажа товаров по договору розничной купли-продажи
  10. 80 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  11. Построение системы продаж и начало продаж
  12. НЕДВИЖИМОСТЬ
  13. 2. Рыночный метод оценки недвижимости
  14. Недвижимость
  15. Недвижимость
  16. 9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость
  17. 5.3. Реализация недвижимости
  18. 3. Доходный метод оценки недвижимости.
  19. Реализация недвижимости
  20. ЧАСТЬ 14. ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ