<<
>>

Расходы по аренде

Экономическая оправданность расходов по арендной плате обосновывается, если арендованные основные средства используются организацией для извлечения дохода.

Согласно ГК РФ аренда не может быть безвозмездной.

Если речь идет о передаче во временное пользование имущества, то необходимо заключать договор ссуды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

- сочетания разных видов арендной платы.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 7 июня 2006 г. N 03-03-04/1/505 сообщает, что размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором аренды, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством.

Документальным подтверждением произведенных расходов могут быть первичные учетные документы, составленные в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

По мнению Минфина России, ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным с целью учета расходов по аренде.

Неожиданную, но чем-то оправданную позицию высказывает Министерство финансов РФ по поводу признания расходов по аренде в случае заключения договора субаренды. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 27 декабря 2005 г.

N 03-03-04/1/450 говорит, что в соответствии с гражданским законодательством в случае сдачи имущества в субаренду субарендатор обязуется уплачивать арендную плату арендатору.

Примечание. Суммы арендной платы, уплаченные субарендатором непосредственно арендодателю в нарушение гражданского законодательства и (или) договора субаренды, не могут быть учтены в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций.

Какие рекомендации можно дать в этом случае с учетом того, что данная ситуация имеет широкое распространение в практике хозяйственной жизни? Мы считаем, что в случае если субарендатор перечисляет арендную плату не напрямую арендодателю, то в договоре аренды можно указать, что субарендодатель берет на себя обязанность по сбору арендной платы и перечисления арендодателю.

Примечание. Если договор аренды недвижимого имущества заключается на срок более одного года, то для признания этих расходов необходима обязательная государственная регистрация договора.

Законодательное закрепление обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. Отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций, говорит Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 12 июля 2006 г.

N 03-03-04/2/172. Казалось бы, хорошо, но нет, делают свой вывод минфиновцы: в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Примечание. Расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 Кодекса.

- В случае если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.

- В случае если условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления внереализационных и прочих расходов, в частности затрат в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое имущество, признается одна из следующих дат:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последний день отчетного (налогового) периода.

Примечание. В договоре аренды необходимо четко зафиксировать порядок признания расходов по одной из этих дат и определить порядок и сроки представления арендодателем первичных документов, подтверждающих расходы по аренде.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 30 декабря 2005 г. N 03-03-04/1/471 рассмотрело ситуацию, когда в договоре аренды повышена арендная плата, при этом сам договор подлежит обязательной регистрации. Минфин считает, что арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с пп.

10 п. 1 ст. 264 Кодекса при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения.

Арендатор также учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Зачастую арендаторы в ходе проверок сталкиваются с отказами налоговых органов в признании этих расходов по разным основаниям.

Часто встречается ситуация, когда расходы по содержанию арендованного имущества, используемого арендатором в деятельности, направленной на получение дохода, несет арендатор. Поскольку договоры на оказание коммунальных услуг, услуг связи и т.п. заключены между арендодателем и соответствующими службами, арендодатель оплачивает выставленные этими организациями счета, а арендатор на основании предъявленных к оплате счетов арендодателя должен возместить полностью или частично вышеназванные расходы.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 19 января 2006 г. N 03-03-04/1/43 ответило на это, что расходы арендатора по оплате перевыставленных арендодателем счетов по оплате:

- коммунальных услуг;

- электроэнергии;

- услуг связи в отношении арендованного имущества - признаются в его налоговом учете в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. При этом обязательно наличие документов, подтверждающих осуществленные арендатором расходы.

Эта позиция Минфина России также подтверждается и арбитражной практикой. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 г. N А56-37483/04 указало, что поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на Общество по договору аренды, то указанные расходы могут быть учтены в составе его внереализационных расходов при условии документального подтверждения данных расходов первичными документами - счетами арендатора, составленными на основании аналогичных документов, выставленных организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом.

Можно ли учесть расходы, связанные с содержанием нежилых помещений, полученных в безвозмездное пользование по договору ссуды?

Если помещение, полученное по договору ссуды, используется для деятельности, приносящей доход, то согласно Письму МНС России от 03.03.2003 N 02-5-11/55-З786 затраты по поддержанию имущества, полученного по договору в безвозмездное пользование и используемого для целей производства и реализации продукции (работ, услуг), рассматриваются в составе прочих расходов в порядке, установленном гл. 25 НК РФ, при условии, что необходимость таких затрат возникла в процессе эксплуатации имущества ссудополучателем.

Можно ли включать в расходы плату за право заключения договоров аренды?

С учетом того что такие расходы во многих регионах являются обязательными при аренде государственного и муниципального имущества, организации могут доказывать экономическую необходимость этих расходов, что без них невозможно заключение договора аренды и, следовательно, ведение нормальной экономической деятельности. Учитывать такие расходы в составе прочих расходов разрешает Письмо Управления МНС по г. Москве от 23 августа 2004 г. N 26-12/55124, в котором сказано, что если расходы по заключению договоров аренды являются обязательными в соответствии с какими-либо законодательными актами, то их можно учитывать при расчете налога на прибыль.

Эту же позицию также поддерживает и Минфин России.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 17 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/341 определило, что расходы в виде арендной платы, а также расходы по оплате стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств. В результате они будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст. 259 Кодекса.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 12 апреля 2004 г. N 04-02-05/2/13 "Об учете в целях налогообложения прибыли расходов на право заключения договора аренды" указало, что законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными, поэтому не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль организаций.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 6 мая 2006 г. N 03-03-04/1/424 ответило на вопрос, принимаются ли в целях налогообложения прибыли у организации расходы на оплату задолженности по арендной плате и пеням за прежнего арендатора, которые фактически являются оплатой за переуступленное право аренды.

Минфин считает, что передача организацией денежных средств в пользу прежнего арендатора (в том числе путем погашения его задолженности перед третьим лицом по арендной плате и пеням за просрочку уплаты арендной платы) в целях налогообложения прибыли является безвозмездно переданным имуществом, стоимость которого согласно п. 16 ст. 270 Кодекса не учитывается при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Можно ли учесть в качестве расходов по аренде помещений арендную плату, уплачиваемую физическому лицу за использование жилого помещения?

Министерство финансов РФ в Письме от 5 мая 2004 г. N 04-02-05/2/18 указало, что не допускается включение в расходы по аренде в целях расчета налога на прибыль арендной платы, уплачиваемой при аренде помещений, не переведенных в нежилой фонд, у физических лиц. Так как согласно ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Аналогичная норма также содержится и в новом Жилищном кодексе.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Учитывая изложенное, организации не имеют права для целей налогообложения применять положение, установленное пп. 10 п. 1 ст. 264 Кодекса, то есть учитывать расходы по аренде жилого помещения, даже если оно используется для производственных целей. Но в случае если жилое помещение используется для проживания сотрудников организации, то позиция Минфина России иная.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 25 января 2006 г. N 03-03-04/1/58 указало, что Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ внес изменение в абз. 4 п. 1 ст. 252 Кодекса, согласно которому с 1 января 2006 г. под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.

Такая редакция определения документально подтвержденных расходов позволяет расходы по аренде квартиры, предназначенной для проживания в ней командированных работников, на основании документов, косвенно подтверждающих факт пребывания в ней данных работников во время командировки (командировочного удостоверения, проездных документов до места командировки и пр.), относить к признаваемым при налогообложении прибыли расходам. При этом такие расходы принимаются к налоговому учету в той доле, в которой арендуемая квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Плата за аренду квартиры, исчисленная за то время, что квартира пустовала, не может быть признана расходом в целях налогообложения прибыли.

Кроме того, в качестве одного из расходов, связанных с арендой жилого помещения, Минфин разрешил учитывать расходы по его ремонту.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 19 декабря 2005 г. N 03-03-04/1/429. Таким образом, принимая во внимание, что основные средства, предоставленные в аренду физическим лицом или предпринимателем, не относятся к амортизируемым основным средствам, для целей налогообложения расходы, связанные с ремонтом таких средств, могут учитываться у арендатора (если договором (соглашением) возмещение вышеуказанных расходов арендодателем не предусмотрено) в соответствии со ст. 264 Кодекса как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

<< | >>
Источник: Аврова И.А.. Прибыль и НДС. М.: Бератор-Паблишинг,— 290 с.. 2007

Еще по теме Расходы по аренде:

  1. 6.7. Расходы организации 6.7.1. Расходы на аренду
  2. Расходы по содержанию имущества, переданного в аренду
  3. 10.5.3. Какими документами подтверждаются расходы по аренде
  4. 6.3.5. Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков
  5. 10.5. Аренда и лизинг имущества 10.5.1. Договор аренды не зарегистрирован
  6. 14.3. Расходы для целей налогообложения 14.3.1. Понятие расходов и группировка расходов
  7. Аренда имущества
  8. Аренда
  9. Финансирование аренды
  10. Учет аренды основных средств у арендодателя
  11. Аренда
  12. Проблема 28. Незарегистрированный договор аренды