Получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома

Определение понятия "жилой дом" см. в разделе "Получение имущественного налогового вычета при строительстве жилого дома" или в п. 2 ст. 16 ЖК РФ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно только в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома без отделки или доли (долей) в них (см. соответствующий раздел книги).

Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

В случае заключения договора купли-продажи жилого дома (долей в нем) вместе с иными объектами недвижимости (земельным участком, надворными постройками) в договоре купли- продажи участники сделки должны не только указать цену продаваемой недвижимости, но и выделить отдельно стоимость жилого дома или доли (долей) в нем.

Стоимость жилого дома должна быть выделена в договоре в том числе и в случае, если приобретенные хозяйственные постройки (сарай, гараж и т.п.) образуют с жилым домом единое строение.

Если этого не было сделано в договоре купли-продажи, стоимость приобретенного жилого дома может быть определена в дополнительном соглашении между сторонами договора купли- продажи о выделении стоимости жилого дома или доли (долей) в нем из общей стоимости договора купли-продажи недвижимости. Такое соглашение может быть оформлено в простой письменной форме .

Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 04.07.2006 N 07-13-1/0149-ЗГ.

Оформление соглашения является не только наиболее простым, но фактически единственным выходом из сложившейся ситуации, так как довольно часто представители налоговых органов придерживаются позиции, что в целях получения имущественного налогового вычета недопустимо определять стоимость жилого дома на основании справки органов БТИ о процентном соотношении инвентаризационной стоимости жилого дома и надворных построек либо на основании справки агентства недвижимости о рыночной стоимости жилого дома .

См., напр.: Разъяснения Управления ФНС России по Красноярскому краю от 01.09.2006 // Налоговые вести. 2006. 1 сент. N 17; Разъяснения Управления ФНС России по Амурской области от 01.10.2005; Информация ИФНС России по Левобережному району г. Воронежа от 10.06.2005 // Берег. 10 июн. N 23.

Пример. На территории садоводческого общества куплен земельный участок. В договоре купли-продажи указано: "земельный участок с находящимися постройками, в том числе садовый домик". Стоимость построек отдельно не указана. Дом был не достроен, не сдан в эксплуатацию. В связи с этим собственники получили только свидетельство на право собственности на землю.

После покупки собственники достроили дом и в перспективе намерены оформить право собственности на недвижимость и сдавать дом в эксплуатацию.

Однако даже если в первоначальный договор купли-продажи будут внесены изменения (путем оформления дополнительных соглашений) и в нем будет указана стоимость недостроенного дома и то, что он обозначен как жилой, это будет иметь смысл только после получения отдельного свидетельства о праве собственности на недострой.

В любом случае расходы на покупку земельного участка со строениями в садоводческом обществе не могут быть признаны основанием для получения имущественного вычета. У собственников есть перспектива получить вычет в отношении расходов на строительство и ввод дома в эксплуатацию. Для этого в свидетельстве о праве собственности на построенный дом вместе с наименованием объекта права должно быть указано его назначение: "жилой дом" или "жилое здание". В случае если в свидетельстве будет указано иное (например, указано, что дом является дачным, летним, садовым и т.п.), это не даст налогоплательщику права претендовать на получение вычета в размере документально подтвержденных расходов на достройку купленного (в составе садового участка) дома.