<<
>>

Особенности расчета и получения вычета при продаже имущества, находящегося в общей собственности

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, в соответствии с требованием пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

В случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, допустимо распределение размеров имущественного налогового вычета по договоренности между собственниками.

Следует отметить, что установленный порядок сохраняется и в случае, если одним из собственников имущества является несовершеннолетнее лицо. Налоговую декларацию, подача которой необходима для всех собственников проданного имущества, от имени несовершеннолетних могут оформить их законные представители (родители, опекуны и т.п.).

Пример. Отец, имеющий несовершеннолетнего ребенка, продал квартиру, более пяти лет находившуюся в их общей долевой собственности. Налог с полученных доходов уплате не подлежит, так как его размер компенсируется имущественным налоговым вычетом в полном объеме. Однако в соответствии с установленной процедурой оба совладельца должны подать налоговые декларации и комплект документов о предоставлении вычета.

Получение вычета при продаже доли в общем имуществе. Как показала практика, определенная неясность в применении рассматриваемой нормы возникает в случае реализации долей имущества одним из собственников без продажи объекта в целом. По мнению представителей территориальных налоговых органов , в этой ситуации все равно необходимо применить норму НК РФ о необходимости распределения размера вычета между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Соответственно, в случае продажи лицом своей имущественной доли, к примеру, равной 1/2 квартиры, размер его вычета составит не 1 млн руб., а только 500 тыс. руб. Причем такой алгоритм должен применяться и в случае, если другой собственник свою долю в течение налогового периода не продавал.

Письмо УФНС России по г. Москве от 28.08.2006 N 28-10/75460@.

Такое разъяснение представляется неверным по следующим причинам.

1. В соответствующей норме пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ говорится именно о "реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности", а не о долях такого имущества. То есть законодатель подразумевает ситуацию, когда предметом купли- продажи является имущественный объект целиком, а не его доли.

Определенное подтверждение правильности избранной нами позиции можно встретить в Письме ФНС России от 25.09.2006 N 04-2-03/150@, в котором при разъяснении конкретной ситуации, описанной налогоплательщиком, было указано, что основанием применения нормы о распределении вычета является тот факт, что в целях отчуждения указанного имущества должен был заключаться один договор купли-продажи и его предметом было именно имущество в целом, а не доли в нем.

Из этого объяснения можно заключить, что при продаже имущества путем заключения нескольких договоров купли-продажи, предметом которых являются соответствующие доли в имуществе, распределения суммы вычета не происходит и каждый из продавцов получает его в полном размере.

Пример. Семья из двух человек продала за 2 млн руб. квартиру, которая находилась в собственности владельцев менее трех лет. В целях отчуждения указанной квартиры был заключен один договор купли-продажи, и его предметом была именно квартира в целом, а не доли в ней.

В такой ситуации общий размер имущественного налогового вычета по данному жилому объекту не может превышать 1 млн руб.

Так как продавцы указанной квартиры владели ею на праве общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета у каждого из продавцов не должен превышать его доли от 1 млн руб. Разница между суммой, полученной каждым собственником от продажи доли квартиры, и размером полагающегося ему имущественного налогового вычета подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 НК РФ.

В случае если бы супруги реализовали не квартиру в целом, а принадлежавшую им долю в этой квартире, каждый из них мог претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере до 1 млн руб.

Сходные по своей сути разъяснения, в которых также не содержалось рекомендаций о необходимости уменьшения лимита вычета в случае продажи одной из долей в имуществе, можно также встретить в Письмах ФНС России от 04.05.2006 N 04-2-03/90; от 24.05.2006 N 04-2-03/114@.

2. Очевидно, что, включая в текст Налогового кодекса РФ данное нормативное предписание, законодатель не ставил целью ввести дополнительный лимит предоставления имущественного налогового вычета применительно к операциям по продаже имущественных долей . В тексте нормы содержатся именно правила распределения размеров вычета между совладельцами проданного имущества. Каждый из них может претендовать на получение вычета, и необходимо установить правила распределения его суммы между ними.

Косвенным подтверждением тому может служить хотя бы введение в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ единого лимита вычета для продажи квартир и отдельных комнат. Если бы законодатель преследовал иную цель, он бы установил лимит вычета при продаже комнаты в пределах ее доли от общей площади квартиры.

На эту особенность указывает и Минфин России, в Письме которого от 03.07.2006 N 03-05­01-03/09 указано, что "в Налоговом кодексе говорится именно о распределении вычета между совладельцами имущества, а не о получении каждым из них отдельного имущественного налогового вычета" .

Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-03/09.

3. В НК РФ говорится именно о распределении вычета между совладельцами, а не о пропорциональном снижении его размеров адекватно доле каждого из них в общей собственности.

4. Если следовать буквально разъяснению налоговых органов, то окажется, что при продаже 1/2 доли квартиры общий размер вычета в сумме 1 млн руб. должен быть поровну распределен между продавцом доли и тем из совладельцев, который свою долю не продавал, а значит, и не имеет права на вычет.

5. Далее в тексте статьи законодатель в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ устанавливает правила распределения имущественного налогового вычета в случае приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность. Использованная в данном случае формулировка нормативного предписания достаточно схожа с рассматриваемой нормой и ее толкование должно быть по своему смыслу схожа с рассматриваемой нормой.

<< | >>
Источник: Зрелов А.П.. Имущественный налоговый вычет. Практические рекомендации по получению. М.: Деловой двор, — 128 с.. 2008

Еще по теме Особенности расчета и получения вычета при продаже имущества, находящегося в общей собственности:

  1. 2.1. Основания для получения вычета при продаже имущества
  2. 7.3. Вычет НДС при расчетах собственным имуществом
  3. Особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности
  4. Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении долей в недвижимом имуществе
  5. 2.2. Дополнительные возможности налогоплательщика в случае отказа от использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества
  6. 3.3. Особенности получения имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении отдельных объектов жилой недвижимости Получение имущественного налогового вычета при строительстве жилого дома
  7. 2.3. Реальные последствия, достоинства и недостатки получения имущественного налогового вычета от продажи имущества
  8. Особенности получения имущественного налогового вычета в случае продажи приобретенного объекта недвижимости
  9. 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА
  10. Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении недвижимости по жилищному сертификату
  11. 38. Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости
  12. Особенности получения вычета при приобретении нескольких комнат в одной квартире (покупка квартир, ранее являвшихся коммунальными)
  13. Виды сделок по продаже имущества, дающие право на вычет
  14. 7.1.3. Вычет НДС, исчисленного при получении аванса
  15. Получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры
  16. Получение имущественного налогового вычета при приобретении комнаты
  17. Получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома
  18. 3.1. Основания для получения вычета при строительстве или приобретении жилья
  19. Статья 277. Особенности определения налоговой базы по доходам, получаемым при передаче имущества в уставный (складочный) капитал (фонд, имущество фонда)
  20. Получение имущественного налогового вычета при приобретении не оконченного строительством жилого дома