<<
>>

Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении долей в недвижимом имуществе

Долевое приобретение жилой недвижимости и последующее получение имущественного налогового вычета по такой сделке имеет ряд особенностей. Важную роль в данном случае играет одно обстоятельство: приобретается ли налогоплательщиком только одна из долей в недвижимости либо группа собственников приобретает целиком объект жилой недвижимости в общую собственность.

Получение имущественного налогового вычета при приобретении доли (долей) в недвижимом имуществе одним лицом. С 1 января 2005 г. пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в перечень объектов, при приобретении которых налогоплательщиком может быть получен имущественный налоговый вычет, включены доли в квартирах и жилых домах, а с 1 января 2007 г. в том же порядке может быть оформлен и вычет при приобретении доли в комнате.

Налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом независимо от того, представляет ли его доля обособленное жилое помещение или нет. Обязательным условием для получения вычета в установленном порядке должно быть указание в заключенном договоре, что предметом купли-продажи и объектом передачи по договору является именно доля в объекте недвижимости .

Письмо ФНС России от 24.05.2006 N 04-2-03/114@; Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 28.02.2007 N 07-13-1/0081-ЗГ.

В отличие от приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность (когда предметом договора является объект жилой недвижимости в целом) при приобретении доли в объекте жилой недвижимости распределение размеров вычета между собственниками не производится . Соответственно, если налогоплательщик приобретает по договору купли-продажи долю в объекте жилой недвижимости при сохранении другой доли в собственности прежнего владельца, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в размере израсходованной им суммы (то есть не более 1 млн руб.).

Письмо Минфина России от 13.02.2007 N 03-04-05-01/36.

Пример. При приобретении налогоплательщиком, являющимся собственником 1/2 доли квартиры, другой 1/2 доли по договору купли-продажи за 1 млн руб. имеется только один приобретатель - совладелец имущества. Соответственно, ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в общем порядке в размере 1 млн руб.

В аналогичном порядке следует рассматривать вопрос и в случае приобретения налогоплательщиком 1/2 доли квартиры при сохранении другой 1/2 доли квартиры в собственности прежнего владельца.

Имущественный налоговый вычет при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность исчисленный размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности.

По мнению представителей Конституционного Суда РФ, такой порядок "уравнивает граждан - участников общей долевой собственности с гражданами - собственниками жилого дома или квартиры: общая сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого как участникам общей долевой собственности, так и собственнику жилого дома или квартиры, остается в пределах единого максимального размера. В противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности имущественного налогового вычета, равного имущественному налоговому вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма имущественного налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму имущественного налогового вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу принципа равенства в сфере налогообложения" .

Определение Конституционного Суда РФ от 10.03.2005 N 63-О.

Такое разъяснение действующего законодательства вызвало многочисленные критические отклики со стороны практикующих специалистов в области налогообложения.

К примеру, в своем авторском комментарии к принятому Определению КС РФ А.В. Бурцев указывал: "Разделив льготу между всеми собственниками (включая и тех, кто не может попасть в категорию налогоплательщиков по социальному и имущественному статусу), Конституционный Суд РФ признает позицию ФНС России и уравнивает в налоговых правах (в сумме льготы) группу собственников с единоличным собственником жилья. Тот факт, что каждый налогоплательщик обладает персональной налоговой базой, то есть имеет свой уровень доходов и расходов, остается без внимания. И это признается соответствующим Основному Закону и принципу равного налогового бремени" .

Бурцев А.В. Соответствует ли Конституции РФ ограничение права на имущественный налоговый вычет? // Налоговед. 2006. N 6.

Следует также учесть, что конституционно-правовой смысл в Определении КС РФ был выявлен применительно к соответствующим нормам пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в их редакции от 31.12.2001. Установленные в то время правила предоставления вычета не рассматривали приобретение доли в жилой недвижимости в качестве самостоятельного основания для получения вычета.

Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ был изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2005 г. С этого момента налогоплательщику было предоставлено право получения вычета в связи с приобретением доли в жилом имуществе. Соответственно, можно признать обоснованным предположение , что воля законодателя была направлена в том числе на устранение существовавшего ранее неравенства между приобретателями долей и приобретателями единого объекта недвижимости.

Напольская О.Н. Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья // Закон. 2006. N 8.

Тем не менее представители налоговых органов до настоящего времени придерживаются мнения, что имущественный налоговый вычет предоставляется только на целый объект недвижимости . Соответственно, размер вычета должен распределяться между совладельцами пропорционально их доле в имуществе.

При этом на размер получаемого вычета не оказывает влияние то, участвовал ли совладелец в приобретении доли одновременно с другими приобретателями или приобрел ее отдельно от остальных.

См., напр.: Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта: Информационное сообщение Федеральной налоговой службы от 18.03.2005 // www.nalog.ru; Письмо УФНС России по Владимирской области от 10.10.2005 N 10­09/08184@; Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 28.02.2007 N 07-13-1/0081-ЗГ.

Пример. В соответствии с договором муж и жена приобрели по 1/4 доли в праве собственности на квартиру. Согласно позиции налоговых органов каждый из супругов в данном случае имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме не более 250 тыс. руб. каждый (1/4 от 1 млн руб.) .

Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 28.02.2007 N 07-13-1/0081-ЗГ.

В свою очередь, представители Минфина России отстаивают позицию, что распределение вычета между совладельцами возможно исключительно в случае одновременного приобретения объекта недвижимости всеми совладельцами .

Письма Минфина России от 13.02.2007 N 03-04-05-01/36; от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69. Подобное толкование нормы можно встретить и в публикациях специалистов в области налогообложения. См., напр.: Напольская О.Н. Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья. // Закон. 2006. N 8. Горшкова И. Миллион - на всех или каждому?! // Новая бухгалтерия. 2006.N 8.

Пример. Физическое лицо приобрело в собственность одну из двух долей в жилом доме за 1 млн руб. Другая доля осталась в собственности прежнего владельца. По мнению представителей Минфина, так как другая доля осталась в собственности прежнего владельца, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в размере 1 млн руб.

Изложенная позиция Минфина России была в том числе опубликована в Письме, изданном в 2007 г. Поэтому, по мнению автора, налогоплательщику необходимо руководствоваться именно этим разъяснением. В случае возникновения разногласий с представителями налоговых органов гражданин может сослаться на обстоятельство, что в соответствии со вступившей в силу с 1 января 2007 г. новой редакцией п. 1 ст. 34.2 НК РФ письменные разъяснения Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах обязательны для налогоплательщиков и налоговых агентов.

Однако на этом нюансы получения имущественного налогового вычета при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность не исчерпываются.

Так, в случае последующего уточнения или пересмотра размеров долей между первоначальными приобретателями подлежат изменению и размеры имущественного налогового вычета, на который они претендуют. Подобная ситуация возможна, например, в случае приобретения недвижимого имущества одним из супругов с последующим оформлением нотариального свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супруга, нажитом за время брака.

В случае последующей передачи долей собственности от одного владельца другому (не входящему в состав первоначальных приобретателей) по договору купли-продажи продавец сохраняет право на получение имущественного налогового вычета по ранее приобретенной им доли в полном объеме, а покупатель получает право на вычет в размере фактически понесенных расходов по приобретению доли собственности.

Пример. В порядке улучшения жилищных условий семья из пяти человек приобрела взамен старой новую квартиру в общую долевую собственность (по 1/5 доли квартиры каждому). Фактическими расходами на приобретение квартиры являются суммы оплаты за разницу общих площадей. Размер имущественного налогового вычета на одного налогоплательщика может составить 1/5 от суммы оплаты за разницу общих площадей.

Также следует учесть, что при общей долевой собственности на имущество в случае невозможности использования части имущественного налогового вычета одним из совладельцев в соответствии с его долей собственности это право другому совладельцу не передается.

Как мы упоминали ранее, эта особенность наиболее негативно проявляется в случае, если одним из совладельцев выступает несовершеннолетнее лицо. Действующее законодательство предписывает необходимость распределения суммы вычета на всех совладельцев (а значит, размер вычета для каждого налогоплательщика пропорционально уменьшается), но воспользоваться правом на вычет несовершеннолетний не сможет, потому что, как правило, не имеет подлежащих налогообложению доходов.

В свою очередь, при приобретении недвижимости в общую совместную собственность допускается распределение вычета на основании письменного заявления совладельцев. Следует отметить, что в соответствии с буквальным смыслом нормативного предписания Налогового кодекса РФ совладельцы в своем заявлении распределяют между собой именно размер вычета, а не доли в принадлежащем им имуществе.

Таким образом, к налоговой декларации должно быть приложено письменное заявление о договоренности совладельцев - участников сделки по поводу распределения размера имущественного налогового вычета между ними.

Следует обратить внимание, что в тексте Налогового кодекса РФ не содержится разъяснений касательно ситуации, когда при приобретении имущества в общую совместную собственность совладельцы обращаются в налоговую инспекцию с просьбой предоставить имущественный налоговый вычет в полном объеме одному из них.

По мнению представителей Минфина России , полный отказ от предоставления вычета в пользу одного из совладельцев допустим.

См., напр., Письмо Минфина России от 13.10.2006 N 03-05-01-03/136.

Тем не менее остается открытым вопрос, будет ли считаться совладелец, отказавшийся от получения вычета, лицом, использовавшим свое право на его получение.

Например, согласно информации, распространенной УФНС по Оренбургской области , "передача права на имущественный налоговый вычет, а равно и отказ от него одним налогоплательщиком в пользу другого налогоплательщика Налоговым кодексом Российской Федерации не предусмотрены". Учитывая изложенное, если совладельцами подано в налоговый орган заявление о распределении размера имущественного налогового вычета по квартире, приобретенной ими в общую совместную собственность, то оба совладельца теряют право на получение имущественного вычета по другому объекту жилья независимо от того, как был распределен вычет .

Налоговый вестник Оренбургской области. 2005. N 9.

Аналогичные разъяснения также содержит, например, информация Инспекции Федеральной налоговой службы Российской Федерации по Ленинскому району г. Смоленска от 08.04.2005 N ВМ-06-07/10318. Примечание: текст документа официально опубликован не был.

С еще одной специфической проблемой совладельцы могут столкнуться на этапе документального подтверждения своего права на вычет. Налоговый кодекс требует, чтобы факт совместного владения собственностью подтверждался в том числе платежными документами, свидетельствующими факт несения лицом, претендующим на вычет реальных затрат по приобретению собственности.

Достаточно часто платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, оформляются на одного из собственников, что затрудняет возможность получения вычета остальными совладельцами.

В случае если собственность была приобретена супругами и оформлена в их совместную собственность, проблема может разрешиться достаточно легко. Согласно разъяснению Минфина России в такой ситуации вычет может быть предоставлен как одному, так и обоим супругам (в пропорции, установленной в их заявлении) вне зависимости от того, кто из них является стороной договора на приобретение или акте приема-передачи недвижимости, а также на которого из супругов оформлены платежные документы.

Письмо Минфина России от 13.10.2006 N 03-05-01-03/136.

Во всех остальных случаях, в том числе если имущество было приобретено супругами, но было оформлено в общую долевую собственность, потребуются дополнительные документы, подтверждающие факт несения расходов всеми собственниками (о некоторых путях решения этой проблемы мы уже упоминали в разделе, посвященном описанию особенностей получения права на вычет супругами).

Одним из наиболее простых способов выхода из создавшейся ситуации является оформление доверенности, в которой одному из собственников (доверенному лицу) поручается внесение денежных средств в оплату стоимости приобретаемого имущества за другого собственника (доверителя). Доверенность может быть подготовлена в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не требуется), но дата ее оформления должна предшествовать дате фактической оплаты приобретаемого имущества .

Письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 N 28-10/104735.

При отсутствии указанной доверенности право на получение имущественного налогового вычета будет иметь только тот собственник, кто производил оплату стоимости квартиры, в пределах принадлежащей ему доли квартиры.

Пример. Супруги приняли решение приобрести недвижимость путем долевого участия в строительстве жилого дома. Договор о долевом участии в строительстве жилого дома оформлен на мужа. В свою очередь, денежные средства в счет оплаты строительства были перечислены женой и, соответственно, все платежные документы были оформлены на ее имя.

Без оформления дополнительных документов ни муж, ни жена не смогут подтвердить свое право на получение вычета.

Мужу для получения вычета помимо документов, подтверждающих его право собственности, необходимо будет предъявить доверенность, выданную на имя жены для внесения денежных средств от его имени в счет оплаты стоимости квартиры.

Жене, в свою очередь, потребуется в нотариальном порядке оформить свидетельство о праве собственности на долю о общем имуществе, нажитом за время брака.

<< | >>
Источник: Зрелов А.П.. Имущественный налоговый вычет. Практические рекомендации по получению. М.: Деловой двор, — 128 с.. 2008

Еще по теме Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении долей в недвижимом имуществе:

  1. 3.3. Особенности получения имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении отдельных объектов жилой недвижимости Получение имущественного налогового вычета при строительстве жилого дома
  2. Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении недвижимости по жилищному сертификату
  3. Особенности получения имущественного налогового вычета в случае продажи приобретенного объекта недвижимости
  4. Получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома
  5. Получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры
  6. Получение имущественного налогового вычета при приобретении комнаты
  7. Получение имущественного налогового вычета при приобретении не оконченного строительством жилого дома
  8. 3.6. Реальные последствия, достоинства и недостатки получения имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении жилья
  9. 2.2. Дополнительные возможности налогоплательщика в случае отказа от использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества
  10. 2.3. Реальные последствия, достоинства и недостатки получения имущественного налогового вычета от продажи имущества
  11. Особенности расчета и получения вычета при продаже имущества, находящегося в общей собственности
  12. 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА
  13. Особенности получения вычета при приобретении нескольких комнат в одной квартире (покупка квартир, ранее являвшихся коммунальными)
  14. 3.4. Получение вычета Сроки, в которые налогоплательщик вправе заявить о своем праве на имущественный налоговый вычет
  15. 3.5. Порядок получения имущественного налогового вычета
  16. Основания для получения имущественного налогового вычета
  17. Порядок получения имущественного налогового вычета