<<
>>

2.2. Дополнительные возможности налогоплательщика в случае отказа от использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества

В текст ст. 220 НК РФ законодатель включил одну норму, которая, собственно, не имеет прямого отношения к процедуре получения имущественного налогового вычета. Речь идет об абз. 2 пп.
1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в котором говорится, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Такая возможность в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрена для случаев продажи любого имущества, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. Однако в ст. 214.1 НК РФ говорится и о возможности получения вычета в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов при реализации ценных бумаг.

Пример. В 2006 г. физическое лицо приобрело на территории Российской Федерации квартиру, которая была продана в этом же году. В соответствии с заключенным договором купли- продажи денежные средства от покупателя получены в 2007 г. В связи с этим физическое лицо обязано представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по НДФЛ за 2007 г. в срок не позднее 30 апреля 2008 г. Налогоплательщик вправе уменьшить размер налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, за 2007 г. на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на покупку квартиры в 2006 г.

С 1 января 2008 г. законодатель счел целесообразным дополнить текст рассматриваемой нормы отдельным нормативным предписанием, позволяющим налогоплательщику уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, в том числе и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

В отдельных случаях применение предусмотренной в абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ процедуры оказывается для налогоплательщика выгоднее получения имущественного налогового вычета.

Пример. Налогоплательщик продал квартиру в марте 2007 г. за 1,6 млн руб. Приобрел он эту квартиру в октябре 2006 г. за 2 млн руб. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, то ему на основании налоговой декларации и подтверждающих право на такой вычет документов имущественный вычет в отношении дохода, полученного от продажи квартиры, может быть предоставлен в размере 1 млн руб. Однако документально подтвержденные затраты, связанные с приобретением этой квартиры в 2006 г., у налогоплательщика составили 2 млн руб. Это на 400 тыс. руб. больше суммы дохода от продажи квартиры, но полученный убыток в данном случае учитываться не будет. Таким образом, налогоплательщик вправе, воспользовавшись абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, уменьшить свои налогооблагаемые доходы на сумму 1,6 млн руб., то есть в размере всего полученного от продажи квартиры дохода.

Тем не менее на практике налогоплательщику иногда оказывается достаточно сложно доказать целесообразность включения тех или иных расходов в состав суммы фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов. Обычно представителями налоговых органов не ставятся под сомнение только документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества.

Как показывает анализ подготовленных по данному вопросу разъяснений территориальных налоговых органов , в отдельных регионах представители налоговой администрации все же допускают возможность включения в состав расходов затрат, связанных как с приобретением имущества, так и с получением дохода от его продажи. Например, расходы налогоплательщика по заключенному им договору с посредником, оказавшим реальное содействие в реализации имущества (поиск покупателя, подготовка документов для осуществления сделки купли-продажи, регистрация сделки) .

См., напр., Письмо УФНС России по Костромской области от 15.03.2007 N 10-08/02017.

В то же время известны и случаи, когда налоговые органы признавали не связанными с получением дохода от реализации имущества, а значит, не подлежащими включению в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу, документально подтвержденные расходы налогоплательщика, понесенные в связи с:

уплатой государственной пошлины за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРП; получением справок из органов государственной власти; услугами нотариуса по оформлению сделки ; капитальным или текущим ремонтом имущества.

См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2005 N 28-10/053.

Такой подход, по мнению автора, не оправдан нормами закона. Налогоплательщику, попавшему в подобную ситуацию, можно порекомендовать сослаться на Письмо ФНС России от 25.01.2007 N 04-2-02/63@, в котором было указано, что в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть не только суммы документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества, но и документально подтвержденные суммы затрат, произведенные налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества .

Пример. Физическим лицом в 2005 г. был продан комплекс нежилых зданий производственной базы, расположенных на одном земельном участке, со всеми имеющимися сетями коммуникаций (водо-, тепло- и электроснабжения, канализации), а также трансформаторными подстанциями, необходимыми для эксплуатации указанных объектов, и всей имеющейся у продавца разрешительной документацией, право собственности на который возникло у него в 2004 г. В период владения данными объектами недвижимости налогоплательщиком были произведены расходы по реконструкции приобретенных нежилых зданий, по замене и прокладке новых электросетей, водо-, тепло- и канализационных сетей, а также по благоустройству двора с оформлением тротуарами и прокладке асфальтобетонной автодороги.

После того как налогоплательщиком были получены доходы от продажи принадлежащего ему на праве собственности имущества, у него возникла обязанность по декларированию полученных им в налоговом периоде доходов, а также право на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей этого имущества по окончании указанного налогового периода в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. В данном случае к таким затратам, в частности, могут быть отнесены расходы по реконструкции приобретенных нежилых зданий, а также по замене и прокладке новых электросетей, водо-, тепло- и канализационных сетей. Что же касается расходов по благоустройству двора с оформлением тротуарами и прокладке асфальтобетонной автодороги, то суммы таких затрат могут быть учтены в составе имущественного налогового вычета только в том случае, если земельный участок, на котором расположен комплекс производственной базы, принадлежал налогоплательщику - продавцу имущества на праве собственности.

Так как установленная в абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им расходов предоставляется налогоплательщику взамен права на получение вычета, то такие действия не признаются получением имущественного налогового вычета и на них не распространяются условия и ограничения, соблюдение которых необходимо для получения вычета.

Более того, как показывает практика, представители налоговых органов допускают возможность применения этой нормы не только налогоплательщиками, которые по тем или иным причинам не желают воспользоваться правом на налоговый вычет, но и теми из них, которые вообще, с точки зрения закона, не обладают правом на получение вычета.

К примеру, согласно разъяснениям представителей налоговых органов в случае реализации физическим лицом, являющимся учредителем (участником) организации, доли в уставном капитале этой организации налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в отношении указанного дохода, но вместе с тем на основании абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученного дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода.

См. Письма ФНС России от 18.12.2006 N 04-2-02/753@; УФНС России по г. Москве от 12.11.2006 N 28-11/100661; от 23.05.2006 N 28-10/44546@.

Особенности уменьшения облагаемых налогом доходов при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации. Положения, предусматривающие возможность получения имущественного налогового вычета при продаже доли в уставном капитале организации, были предусмотрены в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и применялись в период с 1 января 2003 г. по 1 января 2005 г., после чего соответствующая норма из текста НК РФ была исключена. С этого момента имущественные налоговые вычеты при реализации доли в уставном капитале налогоплательщику не предоставляются.

Теперь при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Эта возможность не зависит от срока нахождения указанной доли в собственности налогоплательщика .

Письмо Минфина России от 10.03.2006 N 03-05-01-04/55.

Продажа доли участника третьим лицам рассматривается как реализация имущественного права.

Налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученного дохода на сумму: документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанной доли; документально подтвержденных расходов по дополнительно вносимым в уставный капитал вкладам при условии регистрации увеличения уставного капитала в установленном действующим законодательством порядке;

на сумму уплаченного налога с дохода в виде разницы между первоначальной и новой стоимостью доли .

Настоящий перечень составлен на основании разъяснений, содержащихся в Письмах Минфина России от 30.11.2006 N 03-05-01-05/265, от 28.10.2005 N 03-05-01-04/348, от 19.10.2005 N 03-05-01-04/320.

Расходы на оказание юридических услуг могут быть учтены в составе расходов, только если они оговорены в договоре купли-продажи.

Данные расходы могут быть учтены только при самостоятельном исчислении НДФЛ налогоплательщиком с последующей подачей им налоговой декларации. При определении налоговой базы налоговым агентом такие расходы не могут быть учтены .

Письмо Минфина России от 13.06.2006 N 03-05-01-04/156. Вышеописанный порядок неприменим к случаям:

выхода участника из общества и получения им выплаты в виде действительной стоимости

доли;

получения дохода в виде распределенной, но невыплаченной части прибыли, а также выплачиваемой стоимости имущества ликвидированной организации.

При выходе участника из общества продажа доли в ее уставном капитале не производится, следовательно, полученные им выплаты в виде действительной стоимости доли подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях с полной суммы выплаченного дохода без применения имущественного налогового вычета .

Письма Минфина России от 09.10.2006 N 03-05-01-04/290; от 28.10.2005 N 03-05-01­04/348; от 04.10.2004 N 03-05-01-04/33.

При ликвидации некоторых видов коммерческих организаций, к примеру ООО, у участников общества возникает доход в виде распределенной, но не выплаченной части прибыли, а также выплачиваемой стоимости имущества ООО. Эти выплаты подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях с применением ставок, предусмотренных ст. 224 НК РФ .

Письмо Минфина России от 11.09.2006 N 03-05-01-05/193.

Особенности уменьшения облагаемых налогом доходов при продаже ценных бумаг. На основании п. 3 ст. 214.1 НК РФ налогоплательщику может быть предоставлен вычет в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Вычет предоставляется в соответствии с требованием при расчете и уплате налога в бюджет у источника выплаты дохода (брокера, доверительного управляющего, управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, или у иного лица, совершающего операции по договору поручения или по иному подобному договору в пользу налогоплательщика) либо по окончании налогового периода при подаче налоговой декларации в налоговый орган.

Документы, подтверждающие расходы налогоплательщика, должны быть надлежащим образом оформлены в соответствии с законодательством Российской Федерации и в полной мере свидетельствовать о факте осуществления расходов и об основании их возникновения. Такими документами могут являться договоры (например, купли-продажи), первичные учетные документы, подтверждающие движение денежных средств от покупателя к продавцу в счет оплаты ценных бумаг, составленные по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации (например, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения о перечислении денежных средств), денежные расписки в случае осуществления сделки по ценным бумагам между физическими лицами, а также иные документы, которые зависят от способов приобретения и расчета за купленные ценные бумаги .

Письмо УФНС по г. Москве от 02.09.2005 N 28-10/62444.

Например, при реализации ценных бумаг, полученных в обмен на ваучеры, к документам, подтверждающим возмездное приобретение ценных бумаг, могут быть отнесены контракты, договоры, справки, выданные регистратором (депозитарием), в которых указывается, что акции зачислены на лицевой счет налогоплательщика по договору в обмен на ваучеры, и т.п.

На взгляд автора, использование в тексте рассматриваемой нормы п. 3 ст. 214.1 НК РФ понятия "вычет" не является верным с точки зрения теории. Как и в ст. 220 НК РФ, в данном случае идет речь о праве налогоплательщика взамен использования права на вычет уменьшить размер полученных доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов при реализации ценных бумаг.

В своем современном изложении соответствующие нормы ст. ст. 214.1 и 220 НК РФ вступают в определенное противоречие.

Вывод автора имеет подтверждение и в отдельных разъяснениях, данных органами налоговой администрации. Так, к примеру, в Письме Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-07­01/46 "О порядке налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, полученных в 2002 - 2006 годах" говорится: "Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" в ст. ст. 214.1 и 220 Кодекса были внесены изменения, в соответствии с которыми в отношении доходов, полученных от реализации ценных бумаг, начиная с 1 января 2007 года налоговая база рассчитывается без применения имущественного налогового вычета. При этом налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением, реализацией и хранением ценных бумаг".

<< | >>
Источник: Зрелов А.П.. Имущественный налоговый вычет. Практические рекомендации по получению. М.: Деловой двор, — 128 с.. 2008

Еще по теме 2.2. Дополнительные возможности налогоплательщика в случае отказа от использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества:

  1. Особенности получения имущественного налогового вычета в случае продажи приобретенного объекта недвижимости
  2. 2.3. Реальные последствия, достоинства и недостатки получения имущественного налогового вычета от продажи имущества
  3. 3.3. Особенности получения имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении отдельных объектов жилой недвижимости Получение имущественного налогового вычета при строительстве жилого дома
  4. Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении долей в недвижимом имуществе
  5. 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА
  6. 3.4. Получение вычета Сроки, в которые налогоплательщик вправе заявить о своем праве на имущественный налоговый вычет
  7. 2.1. Основания для получения вычета при продаже имущества
  8. Особенности расчета и получения вычета при продаже имущества, находящегося в общей собственности
  9. Получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры
  10. Получение имущественного налогового вычета при приобретении комнаты
  11. Получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома
  12. Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении недвижимости по жилищному сертификату
  13. Получение имущественного налогового вычета при приобретении не оконченного строительством жилого дома
  14. 3.6. Реальные последствия, достоинства и недостатки получения имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении жилья
  15. Последствия получения налогоплательщиком права на вычет
  16. Порядок получения имущественного налогового вычета
  17. 3.5. Порядок получения имущественного налогового вычета
  18. Порядок получения имущественного налогового вычета у работодателя
  19. 8. Дополнительные полномочия налоговых органов при проведении встречной налоговой проверки 8.1. Проведение инвентаризации имущества налогоплательщика при встречной налоговой проверке