<<
>>

8.3.7. Расходы, возмещаемые сверх арендной платы

В 2006 г. особую актуальность приобрел вопрос о правомерности вычета НДС по коммунальным услугам при аренде имущества.

В принципе при аренде для арендатора возможны три варианта оплаты коммунальных услуг:

1) арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг;

2) стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату;

3) стоимость коммунальных услуг возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы.

Первые два варианта никаких "подводных камней" не содержат. При наличии должным образом оформленных счетов-фактур арендатор имеет право на вычет "входного" НДС.

Третий же вариант с 2006 г. стал для арендаторов очень невыгодным.

И все "благодаря" Письму Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52, в котором высказана позиция этого ведомства относительно возможности использования вычета в отношении сумм НДС, уплаченных арендатором арендодателю в составе суммы компенсации расходов последнего по оплате потребленной арендатором электроэнергии.

Минфин России считает, что у арендатора нет права на вычет НДС, уплаченного арендодателю в составе суммы компенсации стоимости коммунальных услуг.

В упомянутом Письме приводится следующее обоснование.

Для арендодателя, не являющегося энергоснабжающей организацией, операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров и, как следствие, не являются объектом обложения НДС. Поэтому арендодатель не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором. И далее следует вывод: "Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает".

После появления этого Письма у налогоплательщиков - арендаторов начались проблемы с получением вычетов. Налоговые органы на местах, руководствуясь этим Письмом, перестали принимать к вычету суммы НДС на основании счетов-фактур на стоимость коммунальных услуг, выставленных арендодателями .

Не очень понятно, почему рассматриваемая проблема возникла только в марте 2006 г. Ведь существуют и более ранние письма Минфина России, где высказана та же самая позиция, причем в отношении любых коммунальных услуг (а не только электроснабжение), а также стоимости телефонных переговоров (см., например, Письмо ФНС России от 29.12.2005 N 03-4­03/2299/28@).

С другой стороны, такая категоричность Минфина России в отношении арендодателя и коммунальных услуг вызывает удивление. Ведь есть и другие ситуации, когда организация выставляет контрагентам счета-фактуры на стоимость работ (услуг), которые ею не реализуются. Яркий пример - отношения между заказчиком-застройщиком и инвесторами, которые перечисляют ему деньги на финансирование строительства. Здесь Минфин России, почему-то, не видит никаких препятствий к тому, чтобы заказчик-застройщик выписывал инвесторам сводные счета-фактуры на стоимость подрядных работ, выполненных сторонними подрядчиками, на основании счетов- фактур, полученных им от этих подрядчиков. При этом, по мнению Минфина России, инвестор имеет полное право пользоваться вычетами в части сумм НДС, указанных в счетах-фактурах, полученных от заказчика-застройщика (Письмо Минфина России от 24.05.2006 N 03-04-10/07).

В 2007 г. Минфин России еще раз подтвердил неизменность своей позиции, выпустив новое Письмо, в котором содержатся аналогичные выводы в отношении сумм НДС по коммунальным услугам, услугам связи, услугам по уборке и охране помещений, стоимость которых возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы (Письмо Минфина России от 24.03.2007 N 03­07-15/39).

Таким образом, на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы, поскольку Федеральная налоговая служба довела позицию Минфина России до всех нижестоящих налоговых органов "для сведения и использования в работе" (Письмо ФНС России от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@).

И, конечно же, налоговые органы на местах активно используют подход Минфина России в текущей работе (см., например, Письмо УФНС России по г. Москве от 16.07.2007 N 19­11/067415).

Отметим, что запрет на вычет НДС Минфин России распространяет не только на отношения "арендатор - арендодатель", но и на любые иные аналогичные ситуации, когда одна организация несет расходы в пользу другой организации и затем получает от последней средства в возмещение понесенных расходов. В частности, в Письме Минфина России от 17.07.2007 N 03­03-06/4/95 рассмотрена ситуация, когда организация имеет на балансе очистные сооружения, которые эксплуатируются другой организацией. Коммунальные платежи по этим сооружениям оплачивает балансодержатель, а эксплуатирующая организация возмещает ему фактически понесенные расходы. Минфин России считает, что балансодержатель не имеет права выставлять эксплуатирующей организации счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг. Соответственно, у эксплуатирующей организации нет права на вычет НДС по коммунальным услугам, возмещенным балансодержателю.

Имейте в виду, что суммы НДС, уплаченные арендатором арендодателю в возмещение затрат на коммунальные и иные услуги, в расходы по налогу на прибыль включить тоже не получится. Эти суммы, во избежание спора с налоговиками, следует списывать за счет собственных средств (Письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).

Арбитражная практика по этому вопросу уже начала складываться, но она, к сожалению, не однозначна.

Есть решения в пользу налогоплательщиков-арендаторов (см. Постановление ФАС Волго- Вятского округа от 10.12.2007 N А28-4636/2007-149/23).

Но есть и противоположные решения, поддерживающие точку зрения налоговых органов. В частности, такое решение принял ФАС Центрального округа в Постановлении от 10.10.2007 N А36- 2553/2006. Причем правомерность этого решения подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ, который не нашел оснований для его пересмотра (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07).

Решение в поддержку налоговых органов принял и ФАС Западно-Сибирского округа (см. Постановление от 21.01.2008 N Ф04-163/2008(568-А46-41)).

Как можно избежать спора с налоговиками?

На сегодня рецептов для арендатора - всего два.

Первый - заключить договоры на коммунальные услуги непосредственно с поставщиками этих услуг. В этом случае арендатор пользуется вычетами на основании счетов-фактур, получаемых им непосредственно от организаций - поставщиков коммунальных услуг.

Второй - включить стоимость коммунальных услуг в арендную плату. Как правило, это делается путем установления арендной платы, состоящей из двух частей - постоянной и переменной. При этом переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей, потребляемых арендатором. При таком варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в части, приходящейся на переменную часть). Правомерность таких действий подтверждена Письмом Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175.

Есть и арбитражная практика, подтверждающая правомерность таких действий (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 21.01.2008 N Ф09-11295/07-С2).

Все остальные варианты взаимоотношений по компенсации дополнительных расходов арендодателя чреваты спорами с налоговыми органами.

<< | >>
Источник: Крутякова Т. Л.. НДС 2008. Практика исчисления. М.: АйСи Групп, — 472 с.. 2008

Еще по теме 8.3.7. Расходы, возмещаемые сверх арендной платы:

  1. Возмещаемые расходы
  2. Зарплата под видом арендной платы
  3. 2.6.2. Порядок исчисления и уплаты лесных податей и арендной платы
  4. Планирование - сверху вниз
  5. Вопрос 23. Понятие оплаты труда работников, заработной платы. Порядок, место и сроки выплаты заработной платы
  6. Проблема 55. НДС сверх цены или расчетным путем
  7. 2.4.3. Работа сверх установленной продолжительности рабочего времени
  8. Арендная плата
  9. Арендная плата.
  10. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
  11. Арендная плата за пользование лесным фондом
  12. АРЕНДНЫЕ (В ТОМ ЧИСЛЕ ЛИЗИНГОВЫЕ) ПЛАТЕЖИ
  13. 1.5.3. Арендные платежи за принятое в аренду имущество
  14. 1. Лизинг как особая форма арендных отношений
  15. 3.5.2.Ссудное и арендное финансирование
  16. Арендная плата