8.3.7. Расходы, возмещаемые сверх арендной платы
В принципе при аренде для арендатора возможны три варианта оплаты коммунальных услуг:
1) арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг;
2) стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату;
3) стоимость коммунальных услуг возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы.
Первые два варианта никаких "подводных камней" не содержат. При наличии должным образом оформленных счетов-фактур арендатор имеет право на вычет "входного" НДС.
Третий же вариант с 2006 г. стал для арендаторов очень невыгодным.
И все "благодаря" Письму Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52, в котором высказана позиция этого ведомства относительно возможности использования вычета в отношении сумм НДС, уплаченных арендатором арендодателю в составе суммы компенсации расходов последнего по оплате потребленной арендатором электроэнергии.
Минфин России считает, что у арендатора нет права на вычет НДС, уплаченного арендодателю в составе суммы компенсации стоимости коммунальных услуг.
В упомянутом Письме приводится следующее обоснование.
Для арендодателя, не являющегося энергоснабжающей организацией, операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров и, как следствие, не являются объектом обложения НДС. Поэтому арендодатель не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором. И далее следует вывод: "Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает".
После появления этого Письма у налогоплательщиков - арендаторов начались проблемы с получением вычетов. Налоговые органы на местах, руководствуясь этим Письмом, перестали принимать к вычету суммы НДС на основании счетов-фактур на стоимость коммунальных услуг, выставленных арендодателями .
Не очень понятно, почему рассматриваемая проблема возникла только в марте 2006 г. Ведь существуют и более ранние письма Минфина России, где высказана та же самая позиция, причем в отношении любых коммунальных услуг (а не только электроснабжение), а также стоимости телефонных переговоров (см., например, Письмо ФНС России от 29.12.2005 N 03-403/2299/28@).
С другой стороны, такая категоричность Минфина России в отношении арендодателя и коммунальных услуг вызывает удивление. Ведь есть и другие ситуации, когда организация выставляет контрагентам счета-фактуры на стоимость работ (услуг), которые ею не реализуются. Яркий пример - отношения между заказчиком-застройщиком и инвесторами, которые перечисляют ему деньги на финансирование строительства. Здесь Минфин России, почему-то, не видит никаких препятствий к тому, чтобы заказчик-застройщик выписывал инвесторам сводные счета-фактуры на стоимость подрядных работ, выполненных сторонними подрядчиками, на основании счетов- фактур, полученных им от этих подрядчиков. При этом, по мнению Минфина России, инвестор имеет полное право пользоваться вычетами в части сумм НДС, указанных в счетах-фактурах, полученных от заказчика-застройщика (Письмо Минфина России от 24.05.2006 N 03-04-10/07).
В 2007 г. Минфин России еще раз подтвердил неизменность своей позиции, выпустив новое Письмо, в котором содержатся аналогичные выводы в отношении сумм НДС по коммунальным услугам, услугам связи, услугам по уборке и охране помещений, стоимость которых возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы (Письмо Минфина России от 24.03.2007 N 0307-15/39).
Таким образом, на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы, поскольку Федеральная налоговая служба довела позицию Минфина России до всех нижестоящих налоговых органов "для сведения и использования в работе" (Письмо ФНС России от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@).
И, конечно же, налоговые органы на местах активно используют подход Минфина России в текущей работе (см., например, Письмо УФНС России по г. Москве от 16.07.2007 N 1911/067415).Отметим, что запрет на вычет НДС Минфин России распространяет не только на отношения "арендатор - арендодатель", но и на любые иные аналогичные ситуации, когда одна организация несет расходы в пользу другой организации и затем получает от последней средства в возмещение понесенных расходов. В частности, в Письме Минфина России от 17.07.2007 N 0303-06/4/95 рассмотрена ситуация, когда организация имеет на балансе очистные сооружения, которые эксплуатируются другой организацией. Коммунальные платежи по этим сооружениям оплачивает балансодержатель, а эксплуатирующая организация возмещает ему фактически понесенные расходы. Минфин России считает, что балансодержатель не имеет права выставлять эксплуатирующей организации счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг. Соответственно, у эксплуатирующей организации нет права на вычет НДС по коммунальным услугам, возмещенным балансодержателю.
Имейте в виду, что суммы НДС, уплаченные арендатором арендодателю в возмещение затрат на коммунальные и иные услуги, в расходы по налогу на прибыль включить тоже не получится. Эти суммы, во избежание спора с налоговиками, следует списывать за счет собственных средств (Письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).
Арбитражная практика по этому вопросу уже начала складываться, но она, к сожалению, не однозначна.
Есть решения в пользу налогоплательщиков-арендаторов (см. Постановление ФАС Волго- Вятского округа от 10.12.2007 N А28-4636/2007-149/23).
Но есть и противоположные решения, поддерживающие точку зрения налоговых органов. В частности, такое решение принял ФАС Центрального округа в Постановлении от 10.10.2007 N А36- 2553/2006. Причем правомерность этого решения подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ, который не нашел оснований для его пересмотра (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07).
Решение в поддержку налоговых органов принял и ФАС Западно-Сибирского округа (см. Постановление от 21.01.2008 N Ф04-163/2008(568-А46-41)).
Как можно избежать спора с налоговиками?
На сегодня рецептов для арендатора - всего два.
Первый - заключить договоры на коммунальные услуги непосредственно с поставщиками этих услуг. В этом случае арендатор пользуется вычетами на основании счетов-фактур, получаемых им непосредственно от организаций - поставщиков коммунальных услуг.
Второй - включить стоимость коммунальных услуг в арендную плату. Как правило, это делается путем установления арендной платы, состоящей из двух частей - постоянной и переменной. При этом переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей, потребляемых арендатором. При таком варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в части, приходящейся на переменную часть). Правомерность таких действий подтверждена Письмом Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175.
Есть и арбитражная практика, подтверждающая правомерность таких действий (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 21.01.2008 N Ф09-11295/07-С2).
Все остальные варианты взаимоотношений по компенсации дополнительных расходов арендодателя чреваты спорами с налоговыми органами.
Еще по теме 8.3.7. Расходы, возмещаемые сверх арендной платы:
- Возмещаемые расходы
- Зарплата под видом арендной платы
- 2.6.2. Порядок исчисления и уплаты лесных податей и арендной платы
- Планирование - сверху вниз
- Вопрос 23. Понятие оплаты труда работников, заработной платы. Порядок, место и сроки выплаты заработной платы
- Проблема 55. НДС сверх цены или расчетным путем
- 2.4.3. Работа сверх установленной продолжительности рабочего времени
- Арендная плата
- Арендная плата.
- АРЕНДНАЯ ПЛАТА
- Арендная плата за пользование лесным фондом
- АРЕНДНЫЕ (В ТОМ ЧИСЛЕ ЛИЗИНГОВЫЕ) ПЛАТЕЖИ
- 1.5.3. Арендные платежи за принятое в аренду имущество
- 1. Лизинг как особая форма арендных отношений
- 3.5.2.Ссудное и арендное финансирование
- Арендная плата