<<
>>

11.7. Особенности ипотечного кредитования

В древности тот, кто давал деньги в долг под обязательство вер­нуть его деньгами или имуществом, ставил на землю должника столб с надписью, что земля и имущество являются обеспечением долга на определенную сумму.
Такой столб назывался «ипотека». В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. ипотека и залог имущества практически рассмат­риваются как синонимы, т.е. термин «ипотека» применяется как залог недвижимости, а термин «ипотечный кредит» — как ссуда, выдаваемая под обеспечение таким залогом. Наличие кредитного договора, договора залога и закладной яв­ляется непременным атрибутом ипотечного кредитования. Закладная — документ о залоге Заемщиком недвижимого иму­щества, дающий право первому кредитору или другому владельцу закладной продать недвижимость, указанную в закладной, и обра­тить полученные деньги в погашение причитающихся ему долгов заемщика. Она подлежит нотариальной регистрации одновремен­но с регистрацией договора залога. Один экземпляр закладной вы­дается первоначальному залогодержателю ипотеки, другой — хра­нится по месту регистрации.
Она может быть передана в залог как °беспечение обязательств держателя закладной. Содержание и по­рядок регистрации закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество строго регламентированы. Договор об ипотеке и кредитный договор фактически представ, ляют собой долговременную, рассчитанную часто на много лет про­грамму согласованных усилий договаривающихся сторон по удов­летворению взаимовыгодных интересов. Для банка-кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги и их возврат­ность, гарантированная таким надежным обеспечением, как недви^ жимость. Для заемщика-залогодателя это зачастую единственная возможность получить долгосрочный инвестиционный кредит? Особое значение приобрело ипотечное кредитование как источник инвестиций в решение жилищной проблемы в стране.
На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта, каж­дый их которых выполняет определенные функции: 1) заемщик; 2) банк-кредитор; 3) инвестор; 4) структура, выполняющая функции покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков. Рассмотрим задачи и функции каждого из четырех участников ипотечных отношений. Заемщик. Его задача заключается в том, чтобы получить возмож­но более дешевый кредит на условиях, позволяющих своевремен­но возвратить ссуду и приобрести недвижимость, наиболее полно отвечающую потребностям и возможностям заемщика. Банк-кредитор. Его задача состоит в максимизации прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения дан­ной задачи является многократное использование банком кредиту ных ресурсов. Дело в том, что поступившие банку деньги за про­данные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет и оД4' новременно-соответствующая сумма ссуды «списывается» I баланса банка, в результате чего он получает возможность выда^ вать новый кредит. Подобные операции могут повторяться в течение года неодно­кратно. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, т.е. получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен перечислять агентству, которому он ранее продал кредит. В случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита обя­занность банка — проведение всех операций, связанных с прода­жей залога и перечислением соответствующих сумм агентству, ра­нее купившему у банка кредит. Как свидетельствует практика зарубежных стран, один и тот же банк может держать часть выданных ипотечных ссуд в своем кре­дитном портфеле, часть — продавать, приобретать кредиты других банков или же покупать ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке. Безусловно, подобную диверсификацию могут производить лишь крупные банки. Инвестор. В рассматриваемом аспекте инвесторами являются покупатели ипотечных ценных бумаг. Ими могут быть отдельные граждане или коллективные инвесторы, например, пенсионные фонды и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие владельцы капиталов.
Задача инвесторов — разместить свои средства в достаточно доходньче ценные бумаги, обеспеченные не­движимостью. Структура, выполняющая функции покупателя ипотечных кре­дитов у коммерческих банков. В этой роли выступает агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно призвано стать поку­пателем ипотечных кредитов у коммерческих банков и эмитентом ценных бумаг для мобилизации на фондовом рынке ресурсов, спо­собствующих дальнейшему развитию ипотечного кредитования. Агентство обладает собственным капиталом, чтобы в процессе сво­ей деятельности выкупать у коммерческих банков кредиты в коли­честве, достаточном для формирования кредитных пулов в перво­начальный период. Схема ипотечного кредитования четко определяет взаимоотно­шения всех участников ипотечного кредитования и широко при­меняется за рубежом. Она может быть признана классической для ипотечного кредитования. Для ее применения необходимо, как _ минимум, наличие четырех условий: • право кредитора продать залог и погасить за счет этого кредит; • создать систему рефинансирования ипотечных кредитов; • создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг; • развить систему страхования кредитов. При ипотечном кредитовании особое внимание уделяется оп­ределению размера и порядка уплаты процентов за кредит, кото­рый носит долгосрочный характер. Возможно включение в кредитный договор одного из двух сле­дующих вариантов начисления процентов за кредит. Первый вариант зависит от сроков пользования ссудой и размера первоначального взноса на приобретение недвижимости. Размер процентной ставки остается неизменным на весь период кредитова­ния и изменяется лишь на условиях, предусмотренных договором, например пропорционально измененной Центральным банком РФ ставки рефинансирования. Второй вариант предусматривает при оплате процента примене­ние инструмента регулируемой отсрочки платежа. Этот вариант мож­но применять в целях сокращения процентного риска, т.е. риска того, что стоимость используемых банком средств превысит процентную ставку по неоплаченным кредитам. Предполагается применение двух процентных ставок: одна из них призвана обеспечить достаточную рен­табельность кредитных операций банка, другая — сделать кредит бо­лее доступным для заемщика.
<< | >>
Источник: Свиридов О. Ю.. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. — Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», — 480 с.. 2004

Еще по теме 11.7. Особенности ипотечного кредитования:

  1. 8.6 ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ
  3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования.
  4. 7.7.Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций
  5. Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь
  6. 2.4. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ЗАЛОГОВЫЕ ОПЕРАЦИИ
  7. 119. Факторинг — особая форма кредитования. Ипотечные ссуда, организация и виды
  8. Ипотечный кредит
  9. 9.6. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
  10. Ипотечные банки
  11. Ипотечные ценные бумаги
  12. Современное состояние ипотечных банков