Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
1) определяется рыночная стоимость участка земли;
2) рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);
3) оценивается величина совокупного износа, т.е.
износа всех трёх видов;4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.
При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производиться тремя способами:
- на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчётом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);
- путём расчёта средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);
- на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.
При определении стоимости нового строительства в расчёт принимаются прямые и косвенные издержки, а также предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).
К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно- складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а также прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).
К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).
Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.
Еще по теме Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода:
- 109. Затратный подход в оценке стоимости предприятия
- 1. Затратный метод оценки недвижимости
- Определение стоимости недвижимого имущества
- Особенности определения налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций
- 14.2. Определение рыночной стоимости акций на основе оценки стоимости чистых активов
- Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
- § 3. Определения стоимости и подходы к оценке
- 2.6. Затратный (имущественный) подход
- § 4. Еще раз об имущественном (затратном) подходе
- 6.3. ПОДХОДЫ И МОДЕЛИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ КАПИТАЛА
- 14.4. Методика комплексного подхода к определению рыночной стоимости акций
- Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса - метод накопления активов
- Порядок определения инвентарной стоимости объектов капитального строительства