<<
>>

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2) рассчитывается величина восстановительной стоимости строитель­ства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е.

износа всех трёх видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного из­носа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается та­ким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (вели­чины затрат) может производиться тремя способами:

- на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату по­следней переоценки с последующим пересчётом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

- путём расчёта средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

- на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство но­вого объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчёт принима­ются прямые и косвенные издержки, а также предпринимательская при­быль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строи­тельство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно- складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблю­дение техники безопасности и другие нормативные затраты, а также при­быль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосред­ственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проекти­рование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридичес­ких, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, ис­ходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибы­ли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строитель­ство объектов недвижимости в данном регионе.

<< | >>
Источник: Зимин А. И.. Инвестиции : вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция», - 256 с. - (Сврия «Подготовка к экзамену»).. 2006

Еще по теме Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода:

  1. 109. Затратный подход в оценке стоимости предприятия
  2. 1. Затратный метод оценки недвижимости
  3. Определение стоимости недвижимого имущества
  4. Особенности определения налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций
  5. 14.2. Определение рыночной стоимости акций на основе оценки стоимости чистых активов
  6. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  7. § 3. Определения стоимости и подходы к оценке
  8. 2.6. Затратный (имущественный) подход
  9. § 4. Еще раз об имущественном (затратном) подходе
  10. 6.3. ПОДХОДЫ И МОДЕЛИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ КАПИТАЛА
  11. 14.4. Методика комплексного подхода к определению рыночной стоимости акций
  12. Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса - метод накопления активов
  13. Порядок определения инвентарной стоимости объектов капитального строительства