<<
>>

9.2. Недвижимость как объект инвестиций

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, «к не­движимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) от­носятся земельные участки, участки недр, обособленные вод­

ные объекты и все, что прочно связано с землей, т.

е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначе­ния невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и мор­ские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имуще­ство».

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.

Любой объект недвижимости обладает определенными фи­зическими особенностями, в первую очередь относимыми к зем­ле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты:

1) иммобильность — недвижимость является физически не­движимой, ибо любой объект недвижимости привязан к кон­кретному земельному участку на земной поверхности;

2) уникальность — каждый объект недвижимости уникален и неповторим;

3) относительная дефицитность — совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности.

При этом рост численности населения планеты обусловливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недви­жимости в целом;

4) длительность создания и сроков службы зданий и соору­жений;

5) вечность земли.

Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

1. Специфика оборота. Физическая иммобильность недви­жимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

2. Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижи­мости характеризуется соответственно большей длительно­стью (по сравнению с другими товарами), а также неравномер­ностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале сниже­ния стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимо­сти земли обусловливают бесконечность срока ее службы, ин­фляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользова­ния и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости — зданий и сооружений — наобо­рот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфля­цией.

4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Измене­ние предложения по сравнению со спросом (прежде всего в крат­косрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объ­ектов. Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и не­посредственно инвестиционного плана.

5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридиче­ских прав и интересов. Инвесторам необходимо также учиты­вать и возможность наличия обременений прав на недвижи­мость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта и т. п.

6. Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и му­ниципальные органы власти многих развитых стран обычно соз­дают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения.

7. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвести­ции в недвижимость требуют управленческих затрат, значи­тельно больших, нежели вложения в финансовые активы. В осо­бенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.

8. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и стро­ительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие тра­диционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

9. Повышенная степень риска и неопределенность. Инвести­ции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвер­жены риску и неопределенности за счет малоликвидности и им­мобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиаль­ное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая до­стоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

10. Гибкость условий финансирования. Финансирование ин­вестиций может быть организовано различным образом — по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее рас­пространенным способом финансирования инвестиций в не­движимость является ипотечное кредитование (см. п. 7.7), при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.

Инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Среди них:

• высокая степень зависимости от качества менеджмента;

• высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;

• большая стабильность потока доходов от владения недви­жимостью при более высоких ставках доходности;

• отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недви­жимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

Такие специфические инвестиционные качества недвижи­мости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал.

Рассмотрим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, кото­рые обусловили поступательное развитие данному сегменту ин­вестиционного рынка. Среди данных преимуществ можно вы­делить следующие.

• Инвестиции в недвижимость обладают перспективой разви­тия, так как операции с недвижимостью имеют перспектив­ную ценность, т.

е. они дают большую отдачу со временем.

• Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.

• Приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была вы­ставлена огромная масса объектов недвижимости производ­ственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного спроса на эти товары и, соответственно, значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая не­движимость по низким ценам и продав ее спустя некоторое время после стабилизации ситуации на рынке недвижимо­

сти по уже более высокой стоимости, получали достаточно высокую дополнительную прибыль.

• Инвестиции в недвижимость являются одним из самых эф­фективных инструментов обеспечения высоких темпов раз­вития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий.

• Ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объ­екты пока еще не удовлетворен.

• Инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приоб­ретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что с введением в России зако­на о земле, когда земля становится полноправным объектом купли-продажи, может принести им дополнительные доходы.

• В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применя­ются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия, пере­живающие острый финансовый кризис.

• Инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса — основы стабильности в обществе, по­скольку именно средние слои населения выступают основ­ным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. д.

• Инвестиции в недвижимость будут способствовать созда­нию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.

<< | >>
Источник: Касьяненко Т. Г.. Инвестиции : учеб. пособие / Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А. — М.: Эксмо, 2009. — 240 с. — (Учебный курс: кратко и доступно).. 2009

Еще по теме 9.2. Недвижимость как объект инвестиций:

  1. §1. Недвижимость как объект инвестиций
  2. Инвестиции как объект государственного регулирования
  3. § 2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты
  4. 9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость
  5. 7.5. Восстановление НДС по объектам недвижимости
  6. 8.6.4. Восстановление НДС по объектам недвижимости
  7. Проблема 7. Доход от реализации объекта недвижимости
  8. Глава 6. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО
  9. Особый порядок включения объектов недвижимости в состав амортизируемого имущества
  10. Особенности определения налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций
  11. Особенности получения имущественного налогового вычета в случае продажи приобретенного объекта недвижимости
  12. Общие требования к оформлению документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика на объект недвижимости
  13. 7.5.1. Особенности восстановления НДС при реконструкции (модернизации) объекта недвижимости
  14. Своевременность постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения объектов недвижимости и транспортных средств.
  15. §1. Сбережения как источник инвестиций. Факторы роста инвестиций
  16. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  17. Объекты инвестиций
  18. 1.3.Субъекты и объекты инвестиций
  19. 7.7.Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций