9.2. Недвижимость как объект инвестиций
ные объекты и все, что прочно связано с землей, т.
е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты:
1) иммобильность — недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности;
2) уникальность — каждый объект недвижимости уникален и неповторим;
3) относительная дефицитность — совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности.
При этом рост численности населения планеты обусловливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом;4) длительность создания и сроков службы зданий и сооружений;
5) вечность земли.
Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.
1. Специфика оборота. Физическая иммобильность недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.
2. Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.
3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией.
4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов. Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.
5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта и т. п.
6. Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения.
7. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.
8. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
9. Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.
10. Гибкость условий финансирования. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом — по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование (см. п. 7.7), при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.
Инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Среди них:
• высокая степень зависимости от качества менеджмента;
• высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;
• большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью при более высоких ставках доходности;
• отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.
Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал.
Рассмотрим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка. Среди данных преимуществ можно выделить следующие.
• Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.
е. они дают большую отдачу со временем.• Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.
• Приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была выставлена огромная масса объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного спроса на эти товары и, соответственно, значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая недвижимость по низким ценам и продав ее спустя некоторое время после стабилизации ситуации на рынке недвижимо
сти по уже более высокой стоимости, получали достаточно высокую дополнительную прибыль.
• Инвестиции в недвижимость являются одним из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий.
• Ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен.
• Инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приобретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что с введением в России закона о земле, когда земля становится полноправным объектом купли-продажи, может принести им дополнительные доходы.
• В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия, переживающие острый финансовый кризис.
• Инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса — основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. д.
• Инвестиции в недвижимость будут способствовать созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.
Еще по теме 9.2. Недвижимость как объект инвестиций:
- §1. Недвижимость как объект инвестиций
- Инвестиции как объект государственного регулирования
- § 2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты
- 9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость
- 7.5. Восстановление НДС по объектам недвижимости
- 8.6.4. Восстановление НДС по объектам недвижимости
- Проблема 7. Доход от реализации объекта недвижимости
- Глава 6. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО
- Особый порядок включения объектов недвижимости в состав амортизируемого имущества
- Особенности определения налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций
- Особенности получения имущественного налогового вычета в случае продажи приобретенного объекта недвижимости
- Общие требования к оформлению документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика на объект недвижимости
- 7.5.1. Особенности восстановления НДС при реконструкции (модернизации) объекта недвижимости
- Своевременность постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения объектов недвижимости и транспортных средств.
- §1. Сбережения как источник инвестиций. Факторы роста инвестиций
- Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
- Объекты инвестиций
- 1.3.Субъекты и объекты инвестиций
- 7.7.Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций