<<
>>

§ 4. Инвестиционно-строительный номплекс. Подрядные отношения в строительстве

В последние годы строительный сектор экономики России разви­вался достаточно интенсивно. Объем подрядных работ в 2000 г. в сопоставимых ценах вырос по сравнению с 1997 г. на 12% и соста­вил 530,3 млрд руб.
Наиболее быстрыми темпами развивалась эта отрасль в Центральном, Уральском и Приволжском федеральных ок­ругах. Число действующих строительных организаций составило в 2000 г. около 130 тыс. и выросло по сравнению с 1990 г. в 1,8 раза. Наибольшее число — в Центральном федеральном округе, в Се­веро-Западном федеральном округе и Приволжском федеральном ок­руге. Однако начиная с 1998 г., наблюдается некоторое снижение числа строительных организаций[57]. По всей видимости, отсутствие развитой системы страхования инвестиций, по-прежнему низкий уровень платежеспособного спроса, несоответствие нормативно-пра­вовой базы рыночным механизмам привлечения внебюджетных инве­стиций в совокупности с экономическим кризисом 1998 г. повлияли на снижение активности строительной отрасли.

Структура инвестиций в недвижимость и строительство в различ­ных регионах Российской Федерации характеризуется неоднородно­стью. В 1995 г. около 50% всех инвестиций в строительные проекты на территории России составили капитальные вложения в объекты на территории Центрального федерального округа (прежде всего Мо­сковского региона), в 2000 г. объем строительных подрядов в этом регионе составил около 30%. Одна из причин — высокий уровень цен на недвижимость и арендной платы.

Если до 1997 г. наблюдалась высокая инвестиционная активность в области строительства двух категорий недвижимости — коммерче­ского (торговые и офисные помещения) и жилого назначения, то в настоящее время к наиболее развитым секторам относятся жилищ­ное, дорожное и промышленное строительство. Это касается как но­вого строительства, так и реконструкции существующих объектов.

В отличие от других отраслей материального производства строи­тельство объекта недвижимости осуществляется строительной орга­низацией на договорных условиях по заказу предприятия-застройщи­ка или другого инвестора, за счет средств которого выполняются строительные работы. Предприятия-застройщики вправе выполнять необходимые строительно-монтажные работы и собственными сила­ми (хозяйственным способом), однако на практике застройщики привлекают специализированные подрядные организации на основе договора строительного подряда.

В свою очередь подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать для выполнения всего комплекса или части работ (элек­тромонтажных, водопроводных и канализационных, по газификации, благоустройству территории и др.) другие организации — субподряд­чиков, заключив с ними договора субподряда. В данной ситуации подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерально­го подрядчика, а перед субподрядчиками — в роли заказчика. В этом проявилось одно из нововведений российского законодательст­ва — закрепление института посредников, которых заказчики строи­тельной продукции могут наделить статусом заказчика. Многие предприятия и организации, а также граждане не имеют соответст­вующих служб и не могут квалифицированно исполнять функции заказчика. Поэтому все заказчики, не имеющие у себя профессиона­лов в области строительства, вправе заключить договор с посредни­ческой организацией и передать ей свой статус заказчика.

Посред­нику действуя от имени заказчика, совершает все необходимые опе­рации, начиная от заключения договора подряда и заканчивая приемкой готовой продукции.

В документах, составляющих нормативно-правовую базу строи­тельного рынка, регламентированы следующие основные аспекты. Все взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, в том чис­ле определение цены строительной продукции (работ, услуг), поря­док расчетов, взаимная ответственность, а также сроки строительства объектов (выполнения работ) являются их исключительным правом. Прй производстве строительной продукции по заказу основным до­кументом, регламентирующим отношения между заказчиком и под­рядчиком, становится договор подряда (контракт). Основные требо­вания к договорам строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ определены в части второй Граж­данского кодекса РФ.

Согласно ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение про­ектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыска­тель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую доку­ментацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Согласно ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключа­ется на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пуско-наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда распространяются также и на работы по ка­питальному ремонту зданий и сооружений.

Другой важный элемент — имущественная ответственность сторон на всех этапах инвестиционного цикла. Так, генеральный подрядчик, подписавший протокол о намерениях, но отказавшийся от заключе­ния договора подряда, должен возместить убытки заказчику. Убытки возмещает и сторона, расторгнувшая договор подряда, в том числе и по причине банкротства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта несет подрядчик. Если же объект строительства до его приемки заказчиком погиб или повреж­ден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполне­ния ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оп­латы всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что обязанности по договору со своей стороны им были выполнены.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, либо ответствен­ность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возлагается обязанность застраховать имущественные риски, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. При этом страхование не освобождает со­ответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры по предотвращению наступления страхового случая.

Важным элементом инвестиционно-строительного процесса явля­ется институт гарантий и поручительств. Заказчик должен иметь га­ранта, который в случае финансовых затруднений произведет расче­ты с подрядчиком по выполненным обязательствам. В свою очередь, заказчик не застрахован от банкротства подрядчика и невыполнения им своих обязательств по договору. Поэтому генеральный подрядчик должен иметь поручителя, принимающего на себя ответственность за обязательства генподрядчика.

Особенности ценообразования в строительстве на основе сметной стоимости и действующий порядок оплаты работ оказывают сущест­венное влияние на оценку инвестиционной привлекательности инве­стиций в строительство.

Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, и со сметой, определяющей цену работ.

Затраты на строительно-монтажные работы состоят из прямых и накладных расходов. Размер данных затрат определяется по каж­дому объекту путем составления сводной сметы — основного доку­мента, определяющего полную сметную стоимость стройки. Она яв­ляется основанием для финансирования стройки и осуществления расчетов с заказчиком. Вместе с прямыми затратами и накладными расходами сметная стоимость включает плановую прибыль.

Для ведения гибкой системы ценообразования целесообразно ис­пользовать различные виды договоров между заказчиком и подряд­чиком: (а) проектно-строи тельный договор по фактической стоимо­сти; (б) проектно-строительный договор на основе максимальной га­рантированной цены; (в) договор на основе твердой цены.

Для проектно-строительного договора на основе соглашения о строительстве объекта при возмещении расходов по фактической стоимости и гарантированной суммы прибыли договорная цена опреде­ляется исходя из; (а) затрат по смете в действующих ценах; (б) суммы оправданных перерасходов; (в) гарантированной суммы прибыли.

В данном варианте цена заранее оговаривается на основе сметы. Заказчик обязуется оплатить подрядчику фактические перерасходы проектных и строительных работ, а также гарантированную сумму прибыли. Коммерческий риск заказчика при этом значителен.

При установлении договорной цены на основе проектно-строитель­ного договора с возмещением издержек до максимально гарантирован­ной цены риск заказчика уменьшается. В этом случае цена может бьйъ определена исходя из затрат по смете в действующих ценах или суммы оправданных перерасходов, но не более установленного преде­ла. Заказчик контролирует ход работ, оплачивает только оправданные и отклоняет неоправданные перерасходы, допущенные по вине под­рядчика, но лишь до максимальной их суммы, оговоренной при за­ключении договора.

Для небольших типовых объектов приемлем договор на основе твердой цены, неизменной до конца строительства.

Возникновение необходимости проведения дополнительных работ, не* предусмотренных сметой,— достаточно рядовая ситуация с сфере строительства. Однако связанные с нею риски могут быть частично минимизированы за счет аккуратного выполнения соответствующих требований законодательства к обеим сторонам договора строитель­ного подряда. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, ведущие к увеличе­нию сметной стоимости строительства, и которые, по его мнению, следует выполнить, обязан сообщить об этом заказчику. При неполу­чении от заказчика ответа в течение 10 дней (если договором не предусмотрен иной срок) подрядчик обязан приостановить работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. За­казчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет от­сутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

С другой стороны, подрядчик несет ответственность перед заказ­чиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической доку­ментации показателей объекта строительства. При реконструкции (реставрации) здания или сооружения на подрядчика возлагается от­ветственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, на­дежности здания, сооружения или его части. Подрядчик не несет от­ветственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие от­ступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта. Главное, что подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической доку­ментации показателей и возможность эксплуатации объекта в соот­ветствии с договором строительного подряда на протяжении гаран­тийного срока. Кроме того, подрядчик несет ответственность за де­фекты и недостатки, образованные по его вине и обнаруженные в течение гарантийного срока, предельная величина которого по рос­сийским нормам составляет 5 лет.

Дайте определения следующим ключевым понятиям:

недвижимость; недвижимая собственность; инвестиционные каче­ства недвижимости; ипотека; закладная; опцион на покупку (прода­жу) недвижимости; договор строительного подряда.

<< | >>
Источник: Под ред В.В. Ковалева, В В. Иванова, В.А. Лялина. Инвестиции: Учебник. — М.: ООО «ТК Велби», — 440 с.. 2003

Еще по теме § 4. Инвестиционно-строительный номплекс. Подрядные отношения в строительстве:

  1. § 3. Способы производства строительных работ и организация подрядных отношений
  2. Организация проектирования и подрядных отношений в строительстве
  3. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И ПОДРЯДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
  4. § 4. Формирование и классификация подрядных строительных организаций
  5. § 5. Налоговая база и вычеты при подрядном способе строительства
  6. Вычет при строительстве объектов основных средств подрядным способом
  7. Глава 14. Подготовка к строительству и организация строительного производства
  8. Глава 16. Расчеты мелщу заказчиками (застройщиками) и подрддчиками за выполненные строительные работы и законченные строительством объекты
  9. Глава 12. Инвестиционное строительное проектирование
  10. § 2. Роль капитального строительства в инвестиционном процессе
  11. РЕАЛИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ В КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
  12. ТЕМА 4. РЕАЛИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ В КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
  13. Глава 5. Роль капитального строительства в инвестиционном процессе
  14. Глава 15. Контроль за качеством строительства и приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов
  15. ПОДРЯДНЫЙ СПОСОБ ДОЛГОСРОЧНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
  16. 5.5.2. Подрядный способ
  17. ПОДРЯДНЫЙ СПОСОБ ДОЛГОСРОЧНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
  18. Инвестиционная инфраструктура в условиях развития рыночных отношений