9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость
Ипотека — финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Анализ ипотечного контракта формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижимость по двум причинам.
1. Суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные закладные хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собственного капитала инвестора.
2. Применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.
Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право (но не обязательство) купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока.
Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.
Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.
Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.
Еще по теме 9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость:
- § 2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты
- §1. Недвижимость как объект инвестиций
- 9.2. Недвижимость как объект инвестиций
- Глава 6. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО
- Метод финансирования инвестиций
- Источники и методы финансирования инвестиций
- Источники финансирования инвестиций
- Особые формы финансирования инвестиций
- Ивасенко А.Г., Никонова Я.И.. Инвестиции: источники и методы финансирования. М.: — 261 с, 2009
- Внешние источники финансирования инвестиций
- Структура источников финансирования инвестиций предприятия
- Учет финансирования долгосрочных инвестиций
- Источники финансирования долгосрочных инвестиций
- Определение источников финансирования инвестиций
- Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
- Проблемы бюджетного финансирования инвестиций