<<
>>

9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость

Кроме традиционной формы — инвестирования собствен­ного капитала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предпри­ятий и консорциумов инвесторов.
Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека — финансовый инструмент, заключающийся в пре­доставлении кредита под залог недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (за­логе недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона — за­логодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обе­спеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязатель­ству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кре­диторами залогодателя, за изъятиями, установленными феде­ральным законом.

Анализ ипотечного контракта формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижи­мость по двум причинам.

1. Суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капи­тала. Цены на ипотечные закладные хорошо известны на раз­витых финансовых рынках, в отличие от условий продажи соб­ственного капитала инвестора.

2. Применение к ипотеке техники сложного процента явля­ется стандартной процедурой, которая повышает точность по­следующего расчета.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право (но не обязательство) купить (продать) определенный объект соб­ственности по оговоренной цене в течение определенного срока.

Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не сто­ящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стои­мости недвижимости, определяемую условиями договора.

Гибридные формы обязательств при финансировании недви­жимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и оп­циона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недви­жимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая за­кладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограни­ченное право владения зданием на основе аренды и право соб­ственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого об­ладатель права аренды имеет свободу и ответственность ис­пользовать недвижимость так, как если бы он был собственни­ком. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижи­мости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объ­екта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Одна­ко предметом лизинга не могут быть земельные участки и дру­гие природные объекты, а также имущество, которое запреще­но для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию ри­ска и получение максимально возможных доходов при стабиль­ном уровне риска.

<< | >>
Источник: Касьяненко Т. Г.. Инвестиции : учеб. пособие / Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А. — М.: Эксмо, 2009. — 240 с. — (Учебный курс: кратко и доступно).. 2009

Еще по теме 9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость:

  1. § 2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты
  2. §1. Недвижимость как объект инвестиций
  3. 9.2. Недвижимость как объект инвестиций
  4. Глава 6. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО
  5. Метод финансирования инвестиций
  6. Источники и методы финансирования инвестиций
  7. Источники финансирования инвестиций
  8. Особые формы финансирования инвестиций
  9. Ивасенко А.Г., Никонова Я.И.. Инвестиции: источники и методы финансирования. М.: — 261 с, 2009
  10. Внешние источники финансирования инвестиций
  11. Структура источников финансирования инвестиций предприятия
  12. Учет финансирования долгосрочных инвестиций
  13. Источники финансирования долгосрочных инвестиций
  14. Определение источников финансирования инвестиций
  15. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  16. Проблемы бюджетного финансирования инвестиций