Оценка эффективности инвестиционного проекта

учет временной ценности денег, т.е. деньги, полученные в настоящее время, ценятся выше, чем в будущем;

учет альтернативных издержек, когда инвестор изучает все гипотетически возможные варианты получения дохода.

расчет на основе реального поступления и расходования денег, а не бухгалтерских проводок. В отчете о планируемых денежных потоках отражается подробная информация, связанная с движением наличных денежных средств, включающих входящий (input) и исходящий (output) потоки.

Для расчетов эффективности инвестиций используется метод дисконтирования, когда за основу принимается неодинаковая ценность денежных средств во времени. Причиной такого подхода является не столько инфляционный процесс, сколько тот факт, что единица денежных средств, вложенная в коммерческую операцию, способна увеличиться через определенный период времени за счет полученного дохода.

Для полноценной оценки инвестиционных проектов применяются методы, основанные на дисконтировании денежных потоков. К ним относятся: NPV (net present value), IRR (internal rate of return), PI (profitability index), PP (payback period).

NPV, или чистый дисконтированный доход (ЧДД), определяется как разность между дисконтированными стоимостями всех денежных поступлений и издержками, включая первоначальные инвестиции.

Денежный поток рассчитывается как сумма всех поступлений и расходов в ходе реализации инвестиционного проекта. Значительное влияние на величину NPV оказывает норма дисконта, которая, как правило, принимается из расчета существующей на момент реализации проекта средней ставки по банковскому депозиту. Инвестиционный проект является приемлемым, если значение NPV положительно.

Внутренняя норма прибыли (IRR) - это норма дисконта, при котором дисконтируемая стоимость будущих денежных поступлений равна дисконтируемой стоимости денежных оттоков. В сущности, данный коэффициент отражает уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования. IRR - это величина нормы дисконтирования, при котором NPV равен 0. При значении IRR = 0 проект не обеспечивает роста ценности предприятия, но в то же самое время и не ведет к ее снижению.

PI (profitability index) показывает дисконтированную рентабельность проекта и равен отношению дисконтированного потока денежных средств и инвестиций. Данный показатель определяет, в какой мере возрастает ценность предприятия в расчете на 1 руб. инвестиций.

Приемлемым результатом является показатель превышающий единицу. Проекты с большим значением индекса являются более эффективными. С помощью данного показателя инвесторы в состоянии распределять проекты в зависимости от их привлекательности.

Срок окупаемости проекта (PP) - это период, необходимый для возмещения начального инвестирования капитала путем денежных потоков, аккумулируемых в ходе реализации проекта. РР может рассчитываться как на основе дисконтированных денежных потоков, так и на основе движения реальных (не- дисконтированных) средств.

Для оценки недвижимости, приносящей доход, применяются следующие методы:

затратный;

рыночный;

доходный.