<<
>>

25.9. Методы оценки недвижимости

Наиболее распространенными методами оценки недвижимости являются:

♦ затратный метод;

♦ метод капитализации дохода (доходный метод);

♦ метод сравнительного анализа продаж (САП, рыночный метод).

Затратный метод наиболее применим для оценки объектов спе­циального назначения или нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли в целях страхования. При этом используется следующая информация:

♦ данные о ценах на землю и строительные материалы;

♦ уровень заработной платы;

♦ затраты на оборудование;

♦ прибыль и накладные расходы строителей на местном рынке.

Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость не­движимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта не­движимости. Стоимость недвижимости затратным методом может быть определена как полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) — это стоимость строи­тельства в текущих ценах точной копии объекта с использованием таких же материалов, техники и т.п., с теми же изъянами.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) — стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность, но из новых материалов, по новым стандартам и т.п.

С практической точки зрения более предпочтительным является определение ПСЗ, поскольку предполагается, что при замене будет создано здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, в этом слу­чае достаточно трудно оценить разницу в полезности оцениваемого и создаваемого объекта.

Исходя из этого можно считать, что ПСЗ может являться верх­ним пределом стоимости недвижимости.

В качестве ограничений и недостатков затратного метода оцен­ки объектов недвижимости можно отметить, что он:

• не отражает стоимости прогнозируемых доходов;

• не позволяет с точностью определить износ, особенно если объекту больше 10 лет;

• не учитывает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

• при оценке зданий не учитывает стоимость земельного участ­ка, а учитывает только стоимость активов, в результате балансовая стоимость объекта не соответствует рыночной.

Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод оп­ределения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).

Доход от существующего использования фондов и выручка от их перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и бу­дет представлять собой рыночную стоимость фондов, которая опре­деляется по формуле

где С — стоимость фондов;

Д — чистый годовой доход, полученный в результате существенного ис­пользования фондов, рассчитывается как разность между действи­тельной выручкой и суммой всех расходов по эксплуатации фон­дов (кроме амортизационных отчислений). При этом величина выручки корректируется на процент недоиспользования фондов.

К — коэффициент капитализации, рассчитывается как частное от деления чистого дохода, полученного от эксплуатации фон­дов, на рыночную цену аналогичных фондов.

Использование этого метода дает возможность учитывать как чистую прибыль, полученную от эксплуатации данного объекта оценки, так и возмещение основного капитала, затраченного на его приобретение.

Метод сравнительного анализа продаж — САП (рыночный ме­тод), особенно полезен тогда, когда существует активный рынок со­поставимых объектов собственности (квартиры в Москве). Данные, которые собрать: физические характеристики, время

продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.

Метод САП основан на применении принципа замещения, со­гласно которому для сравнения выбираются конкурирующие с оце­ниваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемым и выбранными объектами существуют различия, ко­торые корректируются в соответствии с принципом вклада.

Анализ практики оценочных работ свидетельствует о том, что в современных условиях построения рыночных отношений наиболее распространенным является затратный метод, так как использова­ние других методов оценки требует обширной систематической ры­ночной информации, которая в настоящее время отсутствует.

<< | >>
Источник: Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф.. Финансовый анализ. Управление финансами: Учеб. пособие для вузов.— 2-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, - 639 с.. 2006

Еще по теме 25.9. Методы оценки недвижимости:

  1. 3. Доходный метод оценки недвижимости.
  2. 2. Рыночный метод оценки недвижимости
  3. 1. Затратный метод оценки недвижимости
  4. 80 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  5. 7.8.1. Оценка недвижимости
  6. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с., 2008
  7. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  8. 5.4. Оценка средств и организации в выполнении персоналом своих функций. Методы оценки организации и окружения функции персонал-менеджмента
  9. 8.2. Методы оценки персонала
  10. Смешанные методы оценки проекта
  11. Другие методы оценки
  12. 9.3. Простейшие методы оценки инвестиций
  13. Методы оценки персонала
  14. Другие методы оценки