Материал 3. НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ ЦАРСТВУЕТ СТИХИЯ
Во многом это связано с отсутствием законодательной базы. И хотя в правовом вакууме рынок земли все же формируется, происходит это стихийно.
Главной особенностью российского рынка земли стал резкий дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, газеты изобилуют объявлениями о продаже участков. По некоторым данным, только в Московской области одновременно предлагается около тысячи участков (в Ленинградской – примерно вдвое меньше). Спрос не менее велик, но имеет специфический характер. “Бегство” покупателей недвижимости из города – значительная часть обеспеченных людей, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, теперь предпочитает жить в предместьях – приводит к относительному спаду спроса на городские квартиры и резкому всплеску – на коттеджи и сответственно землю под их строительство.
Это предопределяет требования покупателей земли.“Новые русские”, готовые вложить 100 и более тыс. долларов в строительство коттеджа, вряд ли захотят жить дальше 50 км от города и тратить более часа на дорогу на работу. Площадь участка должна быть не менее 15 соток, к нему должны быть подведены свет, газ, вода, канализация, телефон, обязательное условие – удобные подъездные пути. Плюс - экологическое благополучие и красивый пейзаж. Даже в ближнем Подмосковье всем этим требованиям отвечает весьма ограниченное количество участков. Поэтому в лучшем случае лишь половине продавцов удастся реализовать свою мечту.
“Подгонять” же землю к требованиям рынка неимоверно сложно.
Дело в том, что каждый участок российской эемли имеет целевое назначение, изменить которое практически невозможно (по проекту нового Земельного кодекса, это допускается в исключительных случаях и только с разрешения органа исполнительной власти субьекта Федерации). Из более чем 40 миллионов российских семей, владеющих землей, более 50 процентов могут использовать ее только для садоводства и огородничества, около 40 – организовать на своем наделе подсобное хозяйство. Лишь 9 процентов собственников имеют участки под жилищное строительство в городах и поселках городского типа и менее 1 процента – дачные участки.Несоответствие спроса и предложения и отсутствие механизма оценки земли привели к ценовой неразберихе. Сделки с землей единичны – в основном продаются престижные и предназначенные для строительства жилья участки. Но именно они определяют цены, которые уже достигли астрономического уровня (около 5 тысяч долларов за сотку). Абсолютный рекорд поставили покупатели участков в поселке Николина Гора Московской области – они заплатили по 10 тысяч долларов за сотку. Следует подчеркнуть, что такие “ценовые аномалии” расположены “пятнами”, в пределах конкретного поселка, а уже в паре километров от него земля может стоить в несколько раз дешевле. Дальние участки (до 100 км) стоят 150-200 долларов за сотку. Владельцы участков “за 101-м километром” вряд ли могут рассчитывать выручить за свою землю больше 50 долларов (если, конечно, найдут покупателя, что практически невозможно). В целом ситуация на земельном мини-рынке соответствует другим секторам рынка недвижимости – дорогое и престижное дорожает опережающими темпами при стремительном росте спроса и спаде предложения. Кроме того, земля в отличие от других товаров относится к невосполняемым ресурсам. Поэтому в перспективе можно ожидать сокращения количества продаж и роста цен. В столичном регионе усугубляет ситуацию правительственное постановление о запрете выделять участки под жилищное строительство “в лесах первой категории”, которыми окружена Москва. Здесь рынок земли может умереть, так и не возникнув.
На периферии ситуация сложится более благополучно. Главными риэлторами здесь станут, скорее всего, низовые властные органы. Отказавшись от практики бесплатной раздачи земли, они будут формировать цены. В отсутствие нормативного обеспечения и методик оценки эти цены не станут сколь-нибудь обоснованными. Коммерческие структуры столкнутся с низкой ликвидностью земли и, как следствие, невысокой скоростью оборота средств и маленькими доходами. Риэлторские фирмы в провинции вряд ли захотят заниматься землей в условиях стремительного развития высокоприбыльного квартирного рынка.
Говорить о реальном формировании рынка земли можно будет только с началом продажи крупных площадей для сельскохозяйственной деятельности.
ДМИТРИЙ МОРОЧЕНКО
“Финансовые известия” № 27 (88) Материал 4. КАКИМ НА РУСИ БЫТЬ ЗЕМЕЛЬНОМУ РЫНКУ?
..
Еще по теме Материал 3. НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ ЦАРСТВУЕТ СТИХИЯ:
- 60. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ
- Особенности ценообразования на рынке земли
- 34 РЫНОК ЗЕМЛИ. РЕНТА
- Принцип рационального использования земли
- Оценка земли
- 10.2.Рынок земли и рента
- 33. Аренда земли
- Приобретение земли.
- 24. Принцип платности использования земли
- Экономическая оценка земли
- § 5. Рынок земли и рентные отношения
- 16. Принцип нахождения земли в гражданском обороте
- 31. Приватизация земли в РФ
- Албанские земли.
- 45. Нормативная цена земли
- Проблема 16. Изъятие земли