5. Рента

Отметим характерные черты земельной ренты: рента относится к первичным доходам, образующимся на предприятиях и в учрежде­ниях; получатель ренты не занимается в связи с этим предпринима­тельской деятельностью; основой рентных отношений является част­ная собственность на недвижимое имущество (землю, помещения).

Исходным условием для образования ренты является аренда зем­ли. Аренда земли — вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (аренда­тору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривает­ся вознаграждение землевладельцу — арендная плата.

В ХУ1—ХУП вв. возникла капиталистическая (предприниматель­ская) аренда земли. В этом случае арендатор вкладывает в землю собственный капитал, ведет хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. Такая аренда особенно распространена в США, Великобритании, Бельгии, Нидерландах и Франции.

Арендная плата за землю учитывает процент на капитал, вло­женный в имущество землевладельцем, и главным образом — ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем-арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения складываются между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть — в виде обычной прибыли — достается предпринимателю, а другую долю — в форме сверхприбыли — получает земельный собственник (рис.

Сверхприбыль

Валовая прибыль

Доход

предпринимателя

Теперь мы можем установить связь понятий «рента» и «арендная плата»

Арендная плата — это форма ренты — дохода, который получает землевладелец за сдачу своей земли в аренду предпринимателю.

Что касается России, то у нас долгое время не было вообще ника­кой практики установления ренты и арендной платы, поскольку зем­ля полностью в собственности государства. Положение стало изме­няться в 1990-х гг. при приватизации государственной собственности. В связи с этим важно рассмотреть задачу:

У Задача 2.16. Какими являются земельные и рентные отношения в России?

Продолжим выяснять, как образуется рента.

Земельная рента образуется в силу тех особых экономических от­ношений, которые складываются по присвоению и использованию земли.

Как известно, земля является невоспроизводимым фактором эко­номики и количественно ограниченна. К тому же она различна по

качеству (по плодородию и месторасположению — удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предпри­ниматели берут в аренду и худшие участки. В результате рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях.

В силу более благоприятных условий себестоимость единицы про­дукции на лучших и средних по качеству землях ниже, чем на худших участках. Если сложить такую низкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках индиви­дуальная цена продуктов будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по ры­ночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциаль­ная (разностная) сверхприбыль представляет собой разницу между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции на лучших землях.

Земельный собственник прекрасно осведомлен о качестве при­надлежащей ему земли и заранее учитывает это обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты.

Предприниматель может, используя научно-технические дости­жения, повысить экономическое плодородие земли (вносить удобрения, улучшать почву и выполнять иные агротехнические мероприятия).

Такие меры повышают эффективность дополнительных капиталь­ных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции сни­жается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представля­ет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и ин­дивидуальной ценой, которая понизилась вследствие повышения эффективности хозяйства на арендованном участке. Этот доход пред­приниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, он учитывает результаты капиталовложений в улуч­шение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.

Если земельные собственники или предприниматели пожелают купить или продать землю, то перед ними встанет вопрос: какова цена земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не по­терять получаемый им рентный доход. Он стремится получить за

участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи поме­щенной в банк, принесла бы ему годовую величину депозитного про­цента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму рен­ты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли — это капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Ц_з) прямо пропорциональна величине ренты (Р_з) и обратно пропорциональна депозитной ставке банковского процента (П_и):

Р

Ц = —> ^Цз П„

На рыночную цену земли определенное влияние оказывают пред­ложение и спрос данного товара.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения пред­ложения земли вследствие ряда обстоятельств. В частности, непре­рывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и исполь­зования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и запо­ведники, в которых сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строи­тельства и рационального развития отдельных регионов страны.

Вследствие уменьшения предложения земли начинает действовать закон цены по массовому предложению, согласно которому цена на землю повышается (рис. 7).

На рис. 7 показано, что происходит при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли. При начальном количестве предлагаемой для продажи земли, указанном на оси ординат (З_х), на рынке устанавливается цена земли на срав­нительно низком уровне, отмеченном на оси абсцисс (Щ). Затем при уменьшении количества продаваемых земель (З₂) цена предложения земля возрастает до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сформи­ровалась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравне­нию с 1940 г. более чем в 3—5 раз. Следствием этого является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в США в нача­ле 50-х гг. цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х гг. она возросла более чем в 10 раз. Примеча­тельно также, что за последние два десятилетия цена земли в Моск­ве возросла в 4 раза.

Вкладывать деньги в недвижимость — землю, дома и другие ка­питальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, — стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекуляцию, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь земли) с расчетом полу­чить за нее очень высокую цену. Но таким способом, с одной сторо­ны, создаются экономические предпосылки для получения в буду­щем совершенно неоправданных доходов одними людьми. А с дру­гой стороны, ухудшаются жизненные условия многих других, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производ­ства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобри­тании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получе­ние доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижи­мостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

Для многих жителей городов актуальной является проблема: как повышение цены на землю сказывается на ряде их жизненных усло­виях? В связи с этим мы рассмотрим следующую задачу.

У Задача 2.17. Как рост цены земли сказывается на ряде жизненных условий

населения городов?

Итак, во втором разделе, посвященном микроэкономике, была рассмотрена национальная экономика на ее, образно говоря, «пер­вом» этаже. В разделе III нам предстоит подняться на ее «верхние» этажи.