<<
>>

2.5. Уровень риска на рынке недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) до­ходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный ка­питал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал.
В общем виде ставку доходности на инвестирован­ный капитал можно рассчитать по формуле Яі = Яі + плата за риск. Данный подход к оп­ределению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недви­жимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляе­мые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа (рычага);

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть ос­новано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности.

2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска.

3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Частота распределения ставок доходности инвестиций за ретроспективный пери­од в три года определяется следующим образом. Если доходность актива составила:

10% - 6 раз, 9,5% - 10 раз, 8,2% - 12 раз, 6% - 4 раза, 12% - 4 раза, то в данном случае можно определить среднеарифметическую:

(10 + 9,5 + 8,2 + 6 + 12) • 5 = 9,14.

Более точный результат дает использование средневзвешенной:

{(10 • 6) + (9,5 • 10) + (8,2 • 12) + (6 • 4) + (12 • 4)} / 36 = 9,038.

Медиана (средняя) - это величина, которая располагается в середине чисел, распо­ложенных по возрастающей. Например, 6,6,6,6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10,10,10,10; 12,12,12,12.

В нашем примере медиана равна 9,5%. В ряде чисел 2, 3, 4, 5, 5, 8 медиана составит (4 + 5) / 2 = 4,5.

Мода - это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируемом ряду цифр: в нашем примере мода составит 8,2.

Использование средней, медианы или моды определяется конкретной ситуацией.

При анализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использо­вание средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде.

Ожидаемый доход основан на четко определенном распределении доходов.

Е (Я) = • Р (Ю) = Юі •Р (Юі) + Ю2 •Р (Ю2) + ...+ Юп • Р (Юп),

где Р (Иі) - вероятность возникновения дохода Иі.

Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выра­женным как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимо­сти вследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной и досто­верной информации о состоянии рынка недвижимости.

Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный по­ток доходов, вариация а2 в серии полученных доходов определяется как:

2

а2 = 2 - И ср.) / п -1 = (Ях - К Ср.)2 + (Я2 - К ср.)2 +...

+ (^ - И ср.)2 / п -1. 1=1

Стандартное отклонение - квадратный корень из вариации:

а = л/а2

Вариация ожидаемых доходов:

п 2

а2 =2 [К1 - Е(И)] ■ Р(И1 )п -1 = [Их - Е(И)]2 ■ Р^) + ^ - Е(И)]2 ■ Р^) +... =

1=1

= [Ип - Е(И)]2 ■ Р(Ип )п -1.

Стандартное отклонение для ожидаемых доходов есть вновь корень квадратный из вариации.

Ковариация (ОТV) - относительная мера риска, определенного как риск на еди­ницу дохода.

Для полученных доходов можно определить как:

СОУ = ^ И

Для ожидаемых доходов ковариацию можно определить как:

а

СОУ= , ч Е(И ср.)

Например, для определения вариации, стандартного отклонения и ковариации для следующего ряда: 10%, 6%, -4%, 8%, 12% необходимо определить среднюю арифме­тическую ставку доходности, которая составляет 6,4%.

Вариация:

а2 = [(10 - 6,4)2 + (6 - 6,4)2 + (-4 - 6,4)2 + (8 - 6,4)2 + (12 - 6,4)2] / (5 - 1) = 155,2 / 4 = 38,8.

Стандартное отклонение:

а = л/ст2 = 738,8 = 6,229%.

Ковариация: COV = а / И = 6,229 / 6,4 = 0,973, что определяет уровень систематиче­ского риска.

<< | >>
Источник: Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с.. 2008

Еще по теме 2.5. Уровень риска на рынке недвижимости:

  1. 6.4. АНАЛИЗ РЫНОЧНОГО РИСКА 6.4.1. Понятие риска на рынке товаров и его типы и факторы
  2. § 3. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости
  3. Глава 8. ЦЕННЫЕ БУМАГИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  4. Спрос и предложение на мировом рынке, равновесный уровень цен. Выигрыш от внешней торговли
  5. Понятие и виды риска на рынке ценных бумаг
  6. Тема 15 ОЦЕНКАИНВЕСТИЦИОННОГО РИСКА НА РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ
  7. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  8. Качественная оценка аудиторского риска для отчетности в целом. Компоненты аудиторского риска
  9. 1.7.1. Понятие риска, виды риска
  10. ГЛАВА 12. БИЗНЕС НА РЫНКЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ, ИНФОРМАЦИОННЫХ, ЭКСПЕРТНЫХ И КОНСУЛЬТАЦИОННЫХ УСЛУГ. ДЕЛОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ НА РЫНКЕ ТРУДА
  11. 80 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ