Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу
Горизонт прогноза равен 6 годам. Мы предполагаем стабилизацию динамики валового и чистого дохода к концу этого периода.
Прогнозирование доходов и расходов осуществлялось на горизонт расчета, равный 5 годам. Таким образом, предполагается, что по прошествии 5 прогнозных лет расчетные показатели стабилизируются.
Прогноз доходов от эксплуатации гостиницы
В соответствии с наиболее эффективным использованием потенциальный валовой доход складывается при коммерческой эксплуатации объекта оценки в качестве четырехзвездного отеля из доходов:
♦ от номерного фонда;
♦ от сектора общественного питания;
♦ от реализации прочих услуг.
Действительный валовой доход — это предполагаемый потенциальный валовой доход от имущественного комплекса за вычетом потерь от недозагрузки. Данный показатель является основой для дальнейшего расчета денежного потока.
Доходы от номерного фонда
Доходы от номерного фонда (табл.
11.33) рассчитываются по формуле: ДНФ = СЦН х N х К х 365 (366),где ДНФ — действительный валовой доход от номерного фонда, $/год; СЦН — средневзвешенная цена размещения в номерах, $/номеро-ночь; N — количество номеров; К — коэффициент среднегодовой загрузки номерного фонда.
Анализ ретроспективы цен размещения в гостиницах Санкт-Петербурга показывает их стабильный рост на 9% в год. Предполагается, что данная тенденция
Таблица 11.33. Расчет доходов от номерного фонда
|
сохранится в течение всего прогнозного периода.
Прогноз загрузки отеля производился исходя из предположения равномерного увеличения данного показателя до уровня 100% к концу второго года. Рост загрузки определяется:♦ развитием туристического бизнеса;
♦ развитием инфраструктуры;
♦ проведением рекламно-маркетинговой компании отеля.
Доходы от сектора общественного питания и прочих услуг
и прочих услуг |
Доходы от сектора общественного питания и прочих услуг напрямую зависят от заполняемости номерного фонда. Для расчета этих доходов (табл. 11.35) использовались данные табл. 11.34, предоставленные специалистами.
Таблица 11.34. Данные для расчета доходов от сектора общественного питания
|
Таблица 11.35. Расчет доходов от сектора общественного питания и прочих услуг
|
Расчет действительного валового дохода (табл.
11.36).Таблица 11.36. Расчет действительного валового дохода от гостиничного комплекса
|
.
Еще по теме Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу:
- § 1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса
- 13.5. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СТАВОК ДОХОДНОСТИ 13.5.1. Модели оценки стоимости активов на основе дисконтирования денежных потоков
- § 3. Определения стоимости и подходы к оценке
- 2.3. Общая характеристика подходов к оценке стоимости бизнеса
- 1.5. Подходы к оценке стоимости активов
- 109. Затратный подход в оценке стоимости предприятия
- § 1. Доходный подход: модели оценки собственного и [всего] инвестированного капитала («Equity Model» и «Entity Model»)
- 108. Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия
- Расчет стоимости активов, оценка и составление отчетности о стоимости активов и пассивов фонда
- Рыночная стоимость объекта оценки
- 8.1. ОЦЕНКА ИНСТРУМЕНТОВ С ФИКСИРОВАННЫМИ ДОХОДАМИ НА ОСНОВАНИИ РАСЧЕТА ПРИВЕДЕННОЙ СТОИМОСТИ
- Доходный подход
- СТОИМОСТЬ И ДОХОДНОСТЬ ОБЛИГАЦИЙ
- ТЕМА 4. Доходность, стоимость и инвестиционные качества ценных бумаг
- Вопрос 2 Определение стоимости и доходности ценных бумаг
- Отбор объектов инвестирования по критерию доходности
- Стоимость, курс и доходность акций
- Стоимость, цена и доходность облигаций
- Сегментарная отчетность как основа оценки деятельности центров ответственности. 7.2.1. Подходы финансового и управленческого учета к оценке эффективности бизнеса
- 14.2. Определение рыночной стоимости акций на основе оценки стоимости чистых активов