<<
>>

Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу

В проводимой оценке был выбран метод дисконтирования денежного потока.

Горизонт прогноза равен 6 годам. Мы предполагаем стабилизацию динамики валового и чистого дохода к концу этого периода.

Прогнозирование доходов и расходов осуществлялось на горизонт расчета, рав­ный 5 годам. Таким образом, предполагается, что по прошествии 5 прогнозных лет расчетные показатели стабилизируются.

Прогноз доходов от эксплуатации гостиницы

В соответствии с наиболее эффективным использованием потенциальный вало­вой доход складывается при коммерческой эксплуатации объекта оценки в каче­стве четырехзвездного отеля из доходов:

♦ от номерного фонда;

♦ от сектора общественного питания;

♦ от реализации прочих услуг.

Действительный валовой доход — это предполагаемый потенциальный валовой доход от имущественного комплекса за вычетом потерь от недозагрузки. Данный показатель является основой для дальнейшего расчета денежного потока.

Доходы от номерного фонда

Доходы от номерного фонда (табл.

11.33) рассчитываются по формуле: ДНФ = СЦН х N х К х 365 (366),

где ДНФ — действительный валовой доход от номерного фонда, $/год; СЦН — средневзвешенная цена размещения в номерах, $/номеро-ночь; N — количество номеров; К — коэффициент среднегодовой загрузки номерного фонда.

Анализ ретроспективы цен размещения в гостиницах Санкт-Петербурга пока­зывает их стабильный рост на 9% в год. Предполагается, что данная тенденция

Таблица 11.33. Расчет доходов от номерного фонда
Наименование показателя 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год Постпрогнозный период
Цена размещения в номерах, $/номеро-ночь 173 173 173 173 173 173
Количество номеров 100 100 100 100 100 100
Количество суток в году 365 365 365 365 365 365
Потенциальный валовой доход от номерного фонда, $/год 6314500 6314500 6314500 6314500 6314500 6314500
Коэффициент загрузки номерного фонда от планируемой 0,5 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7
Действительный валовой доход от номерного фонда, $/год 3157250 4420150 4420150 4420150 4420150 4420150

сохранится в течение всего прогнозного периода.

Прогноз загрузки отеля произ­водился исходя из предположения равномерного увеличения данного показателя до уровня 100% к концу второго года. Рост загрузки определяется:

♦ развитием туристического бизнеса;

♦ развитием инфраструктуры;

♦ проведением рекламно-маркетинговой компании отеля.

Доходы от сектора общественного питания и прочих услуг

и прочих услуг

Доходы от сектора общественного питания и прочих услуг напрямую зависят от заполняемости номерного фонда. Для расчета этих доходов (табл. 11.35) ис­пользовались данные табл. 11.34, предоставленные специалистами.

Таблица 11.34. Данные для расчета доходов от сектора общественного питания
Наименование показателя Значение
Выручка от номерного фонда, $ 3157250
Выручка от сектора общественного питания, $ 1168183
Выручка от прочих услуг, $ 536732
Выручка от сектора общественного питания, процент от доходов от номерного фонда 37
Выручка от прочих услуг, процент от доходов от номерного фонда 17

Таблица 11.35. Расчет доходов от сектора общественного питания и прочих

услуг

Наименование показателя 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год Постпрогнозный период
Действительный валовой доход от номерного фонда, $/год 3157250 4420150 4420150 4420150 4420150 4420150
Доходы от сектора общественного питания, процент от доходов от номерного фонда 37%
Доходы от прочих услуг, процент от доходов от номерного фонда 17%
Доходы от сектора общественного питания, $/год 1168183 1635456 1635456 1635456 1635456 1635456
Доходы от прочих услуг, $/год 536732 751425 751425 751425 751425 751425

Расчет действительного валового дохода (табл.

11.36).
Таблица 11.36. Расчет действительного валового дохода

от гостиничного комплекса

Наименование показателя 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год Постпрогнозный период
Действительный валовой доход от номерного фонда, $ /год 3157250 4420150 4420150 4420150 4420150 4420150
Доходы от сектора общественного питания, $/год 1168183 1635456 1635456 1635456 1635456 1635456
Доходы от прочих услуг, $/год 536732 751425 751425 751425 751425 751425
Действительный валовой доход от гостиничного комплекса, $/год 4862165 6807031 6807031 6807031 6807031 6807031

.

<< | >>
Источник: Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд. — СПб.: Питер, — 512 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2010

Еще по теме Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу:

  1. § 1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса
  2. 13.5. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СТАВОК ДОХОДНОСТИ 13.5.1. Модели оценки стоимости активов на основе дисконтирования денежных потоков
  3. § 3. Определения стоимости и подходы к оценке
  4. 2.3. Общая характеристика подходов к оценке стоимости бизнеса
  5. 1.5. Подходы к оценке стоимости активов
  6. 109. Затратный подход в оценке стоимости предприятия
  7. § 1. Доходный подход: модели оценки собственного и [всего] инвестированного капитала («Equity Model» и «Entity Model»)
  8. 108. Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия
  9. Расчет стоимости активов, оценка и составление отчетности о стоимости активов и пассивов фонда
  10. Рыночная стоимость объекта оценки
  11. 8.1. ОЦЕНКА ИНСТРУМЕНТОВ С ФИКСИРОВАННЫМИ ДОХОДАМИ НА ОСНОВАНИИ РАСЧЕТА ПРИВЕДЕННОЙ СТОИМОСТИ
  12. Доходный подход
  13. СТОИМОСТЬ И ДОХОДНОСТЬ ОБЛИГАЦИЙ
  14. ТЕМА 4. Доходность, стоимость и инвестиционные качества ценных бумаг
  15. Вопрос 2 Определение стоимости и доходности ценных бумаг
  16. Отбор объектов инвестирования по критерию доходности
  17. Стоимость, курс и доходность акций
  18. Стоимость, цена и доходность облигаций
  19. Сегментарная отчетность как основа оценки деятельности центров ответственности. 7.2.1. Подходы финансового и управленческого учета к оценке эффективности бизнеса
  20. 14.2. Определение рыночной стоимости акций на основе оценки стоимости чистых активов