<<
>>

2.1. Принципы оценки активов (бизнеса)

Принципы оценки можно разделить на три группы:
основанные на представлениях пользователя (собственника);
связанные с эксплуатацией собственности;
Классификация принципов оценки активов (бизнеса)
обусловленные действием рыночной среды.
Таблица 2.1 Наименование группы принципов Принципы оценки Основанные на представлениях поль-зователя (собственника) 1. Полезность
Замещение
Ожидание Связанные с эксплуатацией собст-венности 1. Вклад
Остаточная продуктивность
Динамика доходов
Сбалансированность
Экономическая величина
Экономическое разделение Обусловленные действием рыночной среды 1. Зависимость
Соответствие
Предложение и спрос
Конкуренция
Изменение
Наличие множества принципов оценки не означает, что их можно использовать все сразу. В каждой конкретной ситуации выделяют основные и вспомогательные принципы. Проявляются только ключевые закономерности поведения субъектов рыночных отношений. В реальной действительности целый ряд факторов может ослабить их действие. Например, денежно-кредитная и финансовая политика государства не дает реальной картины проявления отдельных принципов. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.
Рассмотрим содержание первой группы принципов. Основным критерием определения стоимости любого объекта для собственника служит его способность приносить пользу в конкретном месте и в течение фиксированного времени. Принцип полезности состоит в том, что чем больше бизнес способен удовлетворять потребности собственника, тем выше его
стоимость. С позиции любого пользователя оценочная стоимость фирмы не должна превышать минимальной цены на аналогичные компании с такой же полезностью. Следует иметь в виду, что за объект нецелесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в разумные сроки. Замещающий объект не всегда должен быть точным аналогом, но желательно, чтобы он был похож на оцениваемый объект. Поэтому пользователь рассматривает его как желаемый заменитель.
Принцип замещения формулируют следующим образом: максимальную стоимость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с такой же полезностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости бизнеса: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного.
С принципом полезности тесно связан принцип ожидания (предвидения). Полезность фирмы определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы (ожидаемую выручку от перепродажи объекта).
Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения компанией. При этом целесообразно учитывать объем и продолжительность получения ожидаемого будущего дохода. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называют дисконтированием.
Вторая группа принципов обусловлена эксплуатацией объектов и связана с представлением пользователей.
Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности характеризуют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Для оценки стоимости фирмы необходимо знать вклады каждого в формирование ее дохода. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество компании экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение этого актива.
Каждый фактор должен быть возмещен из доходов, создаваемых предпринимательской деятельностью. Поскольку земельные участки относятся к недвижимому имуществу, то факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к их использованию.
Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их воспроизводства и места в обороте капитала. С данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно быть учтено при оценке стоимости фирмы.
Принцип увеличивающихся или понижающихся доходов означает, что по мере добавления ресурсов к остальным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами вплоть до той точки, начиная с которой общий доход хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится ниже, чем затраты на добавляемые ресурсы.
Остальные принципы второй группы (сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение) связаны со специфическими условиями эксплуатации земельных участков и правами собственности на них.
Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды. Например, принцип зависимости определяется местом расположения объекта, которое является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество месторасположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также от его близости к экономической инфраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Потоки доходов от объекта недвижимости зависят от того, как место расположения объекта связано с рынком пользователя. Следовательно, стоимость конкретного объекта подвержена влиянию внешних факторов и сама воздействует на величину стоимости других объектов в районе его рас-положения.
Принцип соответствия заключается в том, что проект не отвечающий рыночным стандартам, вероятнее всего проиграет в финансовом отношении. Другой пример: фирма не отвечающая требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего, будет оценена ниже среднего уровня. Соответствие выражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемые к застройке земли, отвечают потребностям и ожиданиям пользователя.
Принцип конкуренции состоит в том, что при усилении конкурентной борьбы может происходить снижение потока доходов или их увеличение с учетом фактора риска. Данный принцип важен для профессиональных оценщиков, стремящихся оценить стоимость потока доходов, превышающих среднюю рыночную величину. Если получение дополнительной прибыли не связано с долгосрочной арендой капитальных активов (например недвижимости) или другой существенной причиной, то поток доходов следует рассматривать осторожно.
Принцип изменения выражается в том, что стоимость объекта оценки не остается стабильной, она изменяется с течением времени вследствие влияния физического износа. Поэтому она подлежит соответствующей корректировке.
Наконец, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Оценщики определяют данный принцип следующим образом: возможный и разумный вариант использования, который обеспечит объекту (активу) максимальную текущую стоимость, определенную на конкретную дату оценки. Данный принцип имеет важное значение для анализа различных факторов, влияющих на стоимость активов фирмы и бизнеса в целом.
<< | >>
Источник: Бочаров В.В., Самонова И.Н., Макарова В.А.. Управление стоимостью бизнеса: Учебное пособие - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009- 124 с.. 2009

Еще по теме 2.1. Принципы оценки активов (бизнеса):

  1. 7.9. БУХГАЛТЕРСКИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ АКТИВОВ
  2. Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса - метод накопления активов
  3. Глава 7 ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ АКТИВОВ
  4. 13.5. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СТАВОК ДОХОДНОСТИ 13.5.1. Модели оценки стоимости активов на основе дисконтирования денежных потоков
  5. Глава 5Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса - метод накопления активов
  6. Чиркова Е.В.. Как оценить бизнес по аналогии: Методологическое посо­бие по использованию сравнительных рыночных коэффици­ентов при оценке бизнеса и ценных бумаг / Е.В. Чиркова. — М.: Альпина Бизнес Букс, — 190 с., 2005
  7. Расчет стоимости активов, оценка и составление отчетности о стоимости активов и пассивов фонда
  8. Понятие, классификация и оценка нематериальных активов. Задачи учета нематериальных активов
  9. Оценка эффективности производственных инвестиций. Принципы оценки
  10. Сегментарная отчетность как основа оценки деятельности центров ответственности. 7.2.1. Подходы финансового и управленческого учета к оценке эффективности бизнеса
  11. Оценка эффективности производственных инвестиций Принципы оценки
  12. Глава 2Доходный подход к оценке бизнеса: методология, учет рисков бизнеса
  13. ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
  14. ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
  15. Модель оценки капитальных активов
  16. 7.8. МОДЕЛИ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ АКТИВОВ