2.4. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимостии рынка капитала
Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 2.2:
Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала Таблица 2.2 Общие черты | Различия | рынок капитала | рынок недвижимости | Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов. | Объем предложения высокоэластичен. | Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен. | Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические). | Ставка доходности подвержена значитОельным колебаниям. | Ставка доходности относительно стабильная. | Соотношение спроса и предложения определяет цены активов. | Ликвидность более высокая. | Ликвидность более низкая. | Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности. | В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает. | В период инфляции инвестиционная привлекательность растет. | Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения). | Поток доходов неустойчивый. | Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый. | Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска. | Я = Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск). | Я = + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала. | |
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:
Таблица 2.3 Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости Переменная рынка капитала | Влияние на стоимость на рытке недвижимости | СБ - рост денежного потока. | Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне. | в - мера систематического риска - рост. | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости. | Я/ - безрисковая ставка доходности на рынке капитала. | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости. | Ят - рост среднерыночной ставки доходности. | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации. | Рост стоимости кредитов. | Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала. | Яг - рост доходности і-го актива на рынке капитала. | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости. | Срок службы активов - рост. | Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости. | Стоимость кредита на рынке капитала - рост. | Снижение стоимости недвижимости. | |
Поскольку приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость, как и в финансовые активы, рассчитывается по модели оценки капитальных активов, то очевидно, что рост безрисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и, следовательно, к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и безрисковой ставки доходности на рынке капитала.
Величина (Ят - Я/) - премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высокорискового (венчурного) рынка капитала.
Еще по теме 2.4. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимостии рынка капитала:
- 2. Сравните развитие культуры в СССР в 1945-1953 гг. и в период «оттепели», назовите общие черты и различия
- Типология рынка. Основные направления развития рынка в переходной экономике России
- Поворот гуманизма Общие черты развития науки.
- § 5. Фашизм: общие черты и особенности развития в межвоенный период
- Сущность рынка: родовые черты, функции и роль в общественном производстве
- Понятие олигополии и ее основные черты. Показатели измерения концентрации рынка
- §2. Метод рынка капитала
- 36. СТРУКТУРА РЫНКА ССУДНОГО КАПИТАЛА
- 36. СТРУКТУРА РЫНКА ССУДНОГО КАПИТАЛА
- 6.Концепция эффективности рынка капитала.
- и. м. Дьяконов. Лекция 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ЗЕМЛЕДЕЛИЯ, СКОТОВОДСТВА И РЕМЕСЛА. ОБЩИЕ ЧЕРТЫ ПЕРВОГО ПЕРИОДА ИСТОРИИ ДРЕВНЕГО МИРА И ПРОБЛЕМА ПУТЕЙ РАЗВИТИЯ
- Ценные бумаги международного рынка капитала
- Эмиссионные ценные бумаги рынка капитала
- 1.2. Субъекты и объекты рынка.Структура и функции рынка
- 8 ВЫБОР ЦЕЛЕВЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА. ПРИМЕНЕНИЕ СЕГМЕНТИРОВАНИЯ РЫНКА В СТРАТЕГИИ МАРКЕТИНГА
- Общие положения организации бухгалтерского учета профессиональными участниками рынка ценных бумаг
- 13.1. ОСНОВЫ ЦЕНОВОЙ МОДЕЛИ РЫНКА КАПИТАЛА
- Становление и развитие финансового рынка