<<
>>

2.4. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимостии рынка капитала

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависи­мость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и сущест­венные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отраже­ны в табл. 2.2:

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Таблица 2.2

Общие черты Различия
рынок капитала рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов. Объем предложения высоко­эластичен. Объем предложения в краткосрочном перио­де неэластичен.
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправ­ляемые (систематические). Ставка доходности подвер­жена значитОельным коле­баниям. Ставка доходности от­носительно стабиль­ная.
Соотношение спроса и предложе­ния определяет цены активов. Ликвидность более высокая. Ликвидность более низкая.
Величина безрисковой ставки до­ходности является основой для оп­ределения приемлемой ставки до­ходности. В период инфляции инве­стиционная привлекатель­ность финансовых активов падает. В период инфляции инвестиционная при­влекательность растет.
Находятся под значительным влия­нием макроэкономических измене­ний (валютные курсы, темпы ин­фляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения). Поток доходов неустойчи­вый. Поток доходов в виде арендной платы отно­сительно устойчивый.
Высокая ставка доходности - пока­затель более высокого риска. Я = Rf + плата за риск (ставка доходности = безрис­ковая ставка доходности + плата за риск). Я = + плата за риск + возмещение инвести­рованного капитала.
Более высокая ставка доходности отражает необходимость возме­щения основной суммы инвестированного ка­питала.

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:

Таблица 2.3

Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

Переменная рынка капитала Влияние на стоимость на рытке недвижимости
СБ - рост денежного потока. Рост стоимости недвижимости как результат оживле­ния и развития деловой активности на макроуровне.
в - мера систематического риска - рост. Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доход­ной недвижимости.
Я/ - безрисковая ставка доходности на рынке капитала. Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доход­ной недвижимости.
Ят - рост среднерыночной ставки доходности. Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доход­ной недвижимости и роста коэффициента капита­лизации.
Рост стоимости кредитов. Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестирован­ного капитала.
Яг - рост доходности і-го актива на рынке капитала. Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доход­ной недвижимости.
Срок службы активов - рост. Рост стоимости недвижимости в связи с инфляци­онными ожиданиями и величиной ликвидацион­ной стоимости недвижимости.
Стоимость кредита на рынке капи­тала - рост. Снижение стоимости недвижимости.

Поскольку приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость, как и в фи­нансовые активы, рассчитывается по модели оценки капитальных активов, то очевидно, что рост безрисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и, следовательно, к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показыва­ет зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры сис­тематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и без­рисковой ставки доходности на рынке капитала.

Величина (Ят - Я/) - премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в це­лом высокорискового (венчурного) рынка капитала.

<< | >>
Источник: Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с.. 2008

Еще по теме 2.4. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимостии рынка капитала:

  1. 2. Сравните развитие культуры в СССР в 1945-1953 гг. и в период «оттепели», назовите общие черты и различия
  2. Типология рынка. Основные направления развития рынка в переходной экономике России
  3. Поворот гуманизма Общие черты развития науки.
  4. § 5. Фашизм: общие черты и особенности развития в межвоенный период
  5. Сущность рынка: родовые черты, функции и роль в общественном производстве
  6. Понятие олигополии и ее основные черты. Показатели измерения концентрации рынка
  7. §2. Метод рынка капитала
  8. 36. СТРУКТУРА РЫНКА ССУДНОГО КАПИТАЛА
  9. 36. СТРУКТУРА РЫНКА ССУДНОГО КАПИТАЛА
  10. 6.Концепция эффективности рынка капитала.
  11. и. м. Дьяконов. Лекция 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ЗЕМЛЕДЕЛИЯ, СКОТОВОДСТВА И РЕМЕСЛА. ОБЩИЕ ЧЕРТЫ ПЕРВОГО ПЕРИОДА ИСТОРИИ ДРЕВНЕГО МИРА И ПРОБЛЕМА ПУТЕЙ РАЗВИТИЯ
  12. Ценные бумаги международного рынка капитала
  13. Эмиссионные ценные бумаги рынка капитала
  14. 1.2. Субъекты и объекты рынка.Структура и функции рынка
  15. 8 ВЫБОР ЦЕЛЕВЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА. ПРИМЕНЕНИЕ СЕГМЕНТИРОВАНИЯ РЫНКА В СТРАТЕГИИ МАРКЕТИНГА
  16. Общие положения организации бухгалтерского учета профессиональными участниками рынка ценных бумаг
  17. 13.1. ОСНОВЫ ЦЕНОВОЙ МОДЕЛИ РЫНКА КАПИТАЛА
  18. Становление и развитие финансового рынка