Задать вопрос юристу

4.3. Используемые стандарты стоимости

Для рынка недвижимости, существенно отличающегося от равновесного рынка, цены прошлых сделок и затраты на строительство в той или иной мере влияют на теку­щую стоимость, но не обусловливают ее. Стоимость определяется текущими предпочте­ниями и целями обмена или использования имущества.
В рамках двух базисных опреде­лений стоимости - стоимости в обмене и стоимости в пользовании существуют исполь­зуемые в оценке стандарты стоимости. Все виды стоимости достаточно освещены в раз­личных учебниках по оценке. В этом пособии мы рассмотрим некоторые моменты, ка­сающиеся корректности использования таких видов стоимости, как рыночная, инвести­ционная и ликвидационная.

Стандарт стоимости прежде всего определяется назначением оценки, т. е. для чего и при каких обстоятельствах будет использован результат оценки. Очень важным аспек­том является юридическое описание объекта. Например, в одном случае оценке подле­жит рыночная стоимость объекта с полным правом собственности на здание и земельный участок, в другом - земельный участок, арендуемый собственником здания. Объекты со­вершенно одинаковые, в том числе и по месторасположению. Здесь оценщик должен учесть то обстоятельство, что при выборе НЭИ второго объекта оценки необходимо обратить особое внимание на наличие арендного права на землю. НЭИ объекта с аренд­ным правом на земельный участок не всегда совпадает с таковым в отношении объекта, земля которого находится в праве собственности. Если, допустим, НЭИ первого объекта требует значительных, но экономически оправданных дополнительных капиталовложе­ний, то для второго объекта подобные инвестиции оказываются неоправданными из-за дополнительных рисков, связанных с возможным досрочным расторжением арендного договора, меньшей ликвидностью и долгосрочностью реализации рентабельности капи­таловложения. Таким образом, если для одного объекта стоимость, определенная на базе выбранного НЭИ, является рыночной, то для другого при том же НЭИ - стоимостью в пользовании, например, инвестиционной.

Инвестиционная стоимость нередко подменяется рыночной стоимостью. Ошибка подобного рода будет исключена, если исходить из сопоставления определения обоих стандартов стоимости. Если рыночная стоимость - это объективный обезличенный пока­затель стоимости, то инвестиционная стоимость - это стоимость, отражающая ценность использования объекта для конкретного собственника или инвестора в конкретных це­лях. Стоимость для конкретного собственника может отличаться от рыночной стоимости в силу следующих причин:

• приобретение объекта для использования в составе конкретного предприятия или планируемого инвестиционного проекта;

• нетипичные условия финансирования;

• иные ожидания рентабельности или изменения стоимости;

• иной налоговый статус;

• различия в оценке рисков;

• иная мотивация.

При оценке с целью внесения в уставный капитал принята практика производить оценку на базе рыночной стоимости, не учитывая возможную несовместимость НЭИ объ­екта с деятельностью компании. В этом случае корректнее определять не рыночную, а инвестиционную стоимость.

Если типичными покупателями объекта являются физические лица, а оценивается объект для юридического лица, то, возможно, оценке подлежит инвестиционная стои­мость, если учесть такой фактор, как, например, более низкая стоимость капитала из-за более широкого диапазона альтернативных возможностей у юридического лица.

При оценке ликвидационной стоимости следует четко определить базовые факто­ры, по которым эта стоимость отличается от рыночной. Эти факторы составляют сле­дующие условия реализации:

• ограниченное время реализации;

• фактор вынужденности продажи.

Кроме этого, следует учитывать еще один фактор, влияющий на ликвидационную скидку, - коэффициент эластичности спроса. Величина ликвидационной стоимости оп­ределяется как рыночная стоимость, уменьшенная на ликвидационную скидку. Ликви­дационная скидка есть функция от указанных факторов. Влияние фактора времени - очевидно (время реализации меньше среднерыночного времени экспозиции), и зачастую оценщики при определении ликвидационной скидки ограничиваются только этим фак­тором. Численно скидку только вследствие ограниченного времени можно определить (что чаще всего и бывает на практике) дисконтированием величины рыночной стоимо­сти объекта на момент вынужденной реализации в диапазоне между временем рыночной экспозиции и предполагаемой датой реализации по безрисковой ставке.

Такой подход определения скидки предполагает, что собственник не несет ника­ких финансовых потерь, что совершенно неверно. Рынок «знает», что собственник выну­жден продать объект и, следовательно, обладая инициативой, требует дополнительной скидки, помимо скидки, обусловленной временем реализации. В настоящее время отсут­ствуют методические рекомендации учета этого фактора при определении ликвидаци­онной скидки, поэтому можно порекомендовать оценщикам (пока не появятся более корректные рекомендации) учесть этот фактор путем соответствующего увеличения без­рисковой ставки, понимая при этом сложность обоснования этой поправки. Влияние ко­эффициента эластичности спроса на величину ликвидационной скидки также очевидно, и игнорирование этого фактора приведет к значительным ошибкам. К сожалению, в оте­чественных изданиях информационно-аналитических компаний, занимающихся анали­зом рынка недвижимости, отсутствуют данные по численным значениям коэффициента эластичности спроса для недвижимости, хотя эти компании, понимая важность этой ха­рактеристики для экономического анализа в целом и для целей оценки в частности, собираются проводить соответствующие исследования и печатать данные по численным значениям этого параметра (по данным опроса компаний).

Помимо проблем с численными значениями факторов, существует главная про­блема - отсутствие аналитической модели, т. е. конкретной функциональной зависимо­сти ликвидационной скидки от указанных факторов, приемлемой для практического ис­пользования.

Единственное, что можно порекомендовать оценщикам в этой ситуации, - это сле­дить за публикациями по этой теме и по возможности использовать эти материалы в своей практике.

<< | >>
Источник: Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с.. 2008

Еще по теме 4.3. Используемые стандарты стоимости:

  1. 7.2.3. Экономическая добавленная стоимость как система показателей, используемая в рамках концепции «акционерной стоимости»
  2. § 4. Стандарты стоимости
  3. Глава 7. Измерение и контроль полных затрат на основе нормативной стоимости (стандарт-кост)
  4. Аудиторские стандарты. Международные стандарты аудита
  5. Стандарты саморегулируемых организаций аудиторов и инструкции (стандарты и регламенты) аудиторских организаций и индивидуальных аудиторов
  6. 14.2. Определение рыночной стоимости акций на основе оценки стоимости чистых активов
  7. 1.1. Понятие стоимости бизнеса. Виды стоимости
  8. Внутренние стандарты аудита
  9. О порядке оценки стоимости чистых активов и стоимости одного инвестиционного пая паевых инвестиционных фондов
  10. 90. Методология аудита и аудиторские стандарты
  11. СИСТЕМА ТОВАРНОГО СТАНДАРТА
  12. Федеральные стандарты аудиторской деятельности