Задать вопрос юристу

5.4. Инвестиционно-ипотечный анализ

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена за собственность определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходя­щихся на средства инвеститора, и величины кредита или его текущего остатка.

Инвестиционно-ипотечный анализ принимает во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличе­ния собственного капитала.

В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно- ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения ко­эффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод учитывает, что инвестор и кредитор ожидают получить до­ход на свои вложенные средства и возврат этих средств. Эти интересы должны быть обес­печены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока ин­вестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма те­кущей стоимости денежного потока, приходящегося на собственный капитал инвестора, и стоимости текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости со­ставляющих денежного потока периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов и увеличения стоимости собственного капитала в результате аморти­зации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проходит в три этапа.

Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расхо­дах и определяется денежный поток до налогообложения, то есть на собственный капи­тал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный ка­питал (Уе).

Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из це­ны перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного пе­риода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением ре­зультатов по первому и второму этапам.

Оценивается стоимость собственности как результат суммы стоимости собственно­го капитала и текущего остатка долга.

Техника Эллвуда, используемая в инвестиционно-ипотечном анализе, дает те же результаты, что и традиционная техника, так как она основывается на том же наборе ис­ходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемно­го капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, из­менения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм измене­ния собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

Уе - тС + Д(в«', Уе)

Яо =

(1 + Д п а)

где Яв - общий коэффициент капитализации;

Уе - ставка конечной отдачи на собственный капитал; С - ипотечный коэффициент Эллвуда; Д - долевое изменение стоимости собственности;

(в], Уе) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал; Дп - долевое изменение дохода за прогнозный период; а - коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда имеет следующее выражение:

С = Уе + р (вй, Уе) - Ят,

где р — доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период; - ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение і—^— в уравнении является стабилизирующим множителем и ис­пользуется, когда доход не постоянный, а изменяется регулярным образом. Обычно зада­ется закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации I по заранее рассчитанным таблицам или функционально. Стоимость определяется де­лением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем мы будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

И = Уе - т [Уе + р (вй, Уе - Ят)].

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который ра­вен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условие фи­нансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестици­онной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Уо = тУт + (1 - т) Уе.

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту г, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен производить периодические отчисления из своего дохода на амортизацию кредита, тем самым уменьшая собственный капитал. Следовательно, мы должны скорректировать ве­личину Уо в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента вії (Ут). Величина вії (Ут) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, то есть Кт - Ут. Таким образом, с учетом этой поправки выражение для Уо будет иметь вид:

Уо = тУт + (1 - т) Уе + т (Ят - Ут).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал ин­вестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизирован­ную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал проис­ходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: тр ■ вії (Уе), причем со знаком минус, так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Уо = тУт + (1 - т) Уе + т (Ят - Ут) - тр (вй (Уе)),

и после подведения подобных членов и замены Уо на г (не учитываем изменение стоимо­сти собственности):

г = Уе - т [(Уе + (р (б££) - Ит)].

Таким образом, мы получили базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет не­обходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение дейст­вительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объе­диненных в инвестированном капитале, в частности - финансовый рычаг, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

<< | >>
Источник: Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с.. 2008

Еще по теме 5.4. Инвестиционно-ипотечный анализ:

  1. 34. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ. РАСЧЕТ И АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ С УЧЕТОМ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ
  2. 96. Инвестиционные проекты и проектный анализ
  3. 1.2. Инвестиционный анализ
  4. Анализ, оценка и мониторинг инвестиционной политики
  5. Раздел 4. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОГРАММА И ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ
  6. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  7. 1.2. Основные экономические концепции инвестиционного анализа
  8. 9.5. Анализ деятельности инвестиционного фонда (компании)
  9. 6.1. СУТЬ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  10. АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РИСКОВ
  11. 5.1. Основы инвестиционного анализа
  12. 9.3. Методы анализа инвестиционных качеств ценных бумаг
  13. Характеристика основных видов инвестиционного анализа
  14. 11.1. Инвестиционный анализ лизинговых операций
  15. 4.1. Пакеты прикладных программ инвестиционного анализа
  16. 6.5.Анализ денежного потока при принятии инвестиционных решений
  17. Анализ инвестиционной привлекательности проекта
  18. 97. Основные методы анализа инвестиционных проектов
  19. Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов
  20. ЛЕКЦИЯ № 11. Инвестиционный анализ