9.1.3. Метод сравнения продаж
Покажем на простом примере, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 9.2, 9.3).
Таблица 9.2. Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам
|
Таблица 9.3. Процедура последовательного вычитания
|
Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.
К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах, затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие более или менее развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.
9.1.4.
Еще по теме 9.1.3. Метод сравнения продаж:
- Метод парных сравнений
- 16.10.1. Сравнение трех методов оценки инвестиционных решений
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Продажа товаров по договору розничной купли-продажи
- Кросснациональное сравнение
- Построение системы продаж и начало продаж
- Сравнения
- Статическое сравнение сроков окупаемости.
- Сравнение издержек и результата.
- 7.2. Основные предположения и ставки сравнения
- Сравнение уровней рентабельности.
- Сравнение графиков
- 4.5.3. Сравнение по зарплате
- СРАВНЕНИЕ ИСТОЧНИКОВ НАБОРА
- 6.9. СРАВНЕНИЕ ВЗАИМОИСКЛЮЧАЮЩИХ ПРОЕКТОВ
- Глава 4. СРАВНЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ