<<
>>

9.1.3. Метод сравнения продаж

В случае применения данного метода оценщик сначала выявляет на соответ­ствующем рынке недвижимости ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую срав­нительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и т.
д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использо­вания в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. На­конец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Покажем на простом примере, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположе­ние участков (табл. 9.2, 9.3).

Таблица 9.2. Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам
№ аналогов Цена, $ Размер Физическая характеристика Местоположение
Искомый ? 60 х 150 Холмист На берегу реки
1 6250 60 х 175 Холмист На другом берегу реки
2 5750 60 х 175 Холмист Вверх по реке
3 5300 60 х 150 Ровный Вниз по реке
4 7450 60 х 150 Ровный В центре города

Таблица 9.3.
Процедура последовательного вычитания
Характеристики Искомый объект Аналоги
1 2 3 4
Цена, $ 9 6250 5750 5300 7450
Размер -500 0 0 0
Физическая характеристика 0 0 +450 +450
Местоположение 0 0 0 -2150
Корректировка -500 0 +450 -1700
Скорректированная стоимость 5750 5750 5750 5750
Стоимость искомого объекта 5750

Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не всегда име­ются сравнительные данные, что характерно для условий современной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его назы­вают методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Ис­ходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижи­мости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оце­ниваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регио­нах, затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом ре­гионе. Отсутствие более или менее развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямо­линейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участ­ков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующи­ми поправками переносятся в район объекта оценки.

9.1.4.

<< | >>
Источник: Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд. — СПб.: Питер, — 512 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2010

Еще по теме 9.1.3. Метод сравнения продаж:

  1. Метод парных сравнений
  2. 16.10.1. Сравнение трех методов оценки инвестиционных решений
  3. Метод прямого сравнительного анализа продаж
  4. Продажа товаров по договору розничной купли-продажи
  5. Кросснациональное сравнение
  6. Построение системы продаж и начало продаж
  7. Сравнения
  8. Статическое сравнение сроков окупаемости.
  9. Сравнение издержек и результата.
  10. 7.2. Основные предположения и ставки сравнения
  11. Сравнение уровней рентабельности.
  12. Сравнение графиков
  13. 4.5.3. Сравнение по зарплате
  14. СРАВНЕНИЕ ИСТОЧНИКОВ НАБОРА
  15. 6.9. СРАВНЕНИЕ ВЗАИМОИСКЛЮЧАЮЩИХ ПРОЕКТОВ
  16. Глава 4. СРАВНЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ