<<
>>

Юридический подход к экспертизе важнейших составляющих бизнес-плана.

Практически всегда в бизнес-планах присутствуют такие составляющие, как земля, предприятие, имущественный комплекс, здания, сооружения, помещения, залог.

Важнейшим правовым вопросом для правильного хозяйствования, до настоящего времени, к сожалению, так до конца й не решенным, является вопрос о юридическом статусе земли в нашем государстве.

До 1990 г. земля в России являлась исключительной собственностью государства. Юридическим и физическим лицам она предоставлялась только в постоянное (бессрочное) или временное пользование. Товарно-денежные отношения с участием земли были крайне ограниченны. Земля не являлась предметом купли-продажи.

Эпохальным прорывом в решении данного вопроса был Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г., в котором была отменена монополия государства на землю. Законом вводились две основные формы собственности: государственная и частная. Первая выступает в виде федеральной собственности РСФСР и собственности республик, входящих в ее состав. Вторая реализуется в виде индивидуальной и коллективно-долевой собственности граждан.

В собственность граждан передавались земли для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, под здания и сооружения для индивидуальной предпринимательской деятельности, строительства и обслуживания жилых домов, дач, гаражей.

Возврат земельных участков бывшим собственникам и их наследникам в порядке реституции не допускался.

В коллективно-долевую собственность граждан передавались земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, а также земли для ведения коллективного садоводства, животноводства, дачного строительства.

Наряду с передачей земли в собственность устанавливалось право аренды сельскохозяйственных угодий и постоянного (бессрочного) пользования и аренды для предприятий, учреждений и организаций.

Права собственника по распоряжению участком земли были ограниченны, продажа и иное отчуждение (кроме передачи по наследству) были возможны только государству.

В течение 10 лет с момента приобретения права собственности купля-продажа участка не допускалась. В этом Законе были введены ограничения для юридических лиц и иностранцев. Они не могли получить в собственность земельный участок.

Документальное оформление земли в собственность и иные земельные отношения осуществлялись, как правило, главами местных администраций, на территории которых находится земельный надел. Свое дальнейшее развитие российская земельная реформа получила в Законе "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", который определяет крестьянское (фермерское) хозяйство в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта, владеющего земельным участком, предоставленным в частную собственность или в аренду. Этим Законом также предусматривается возможность приобретения земли за плату у граждан - собственников.

Общее имущество (земля и пр.) в крестьянском хозяйстве не подлежало разделу в натуральной форме. Причитающаяся часть имущества компенсировалась при выходе из коллектива в денежной форме. Порядок выплаты компенсации устанавливался по договоренности всех членов крестьянского хозяйства, срок выплаты не должен был превышать пяти лет.

Этим же Законом был определен особый порядок наследования имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. Земля крестьянского (фермерского) хозяйства передавалась по наследству одному из членов крестьянского хозяйства, имеющему намерение продолжать работу этого хозяйства, а при отсутствии такового - одному из наследников по закону, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство.

В случае наличия нескольких претендентов выбор производился на конкурсной основе местной администрацией. Споры о преимущественном праве наследников рассматривались в судебном порядке. При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок наследовался в общем порядке в пределах норм, установленных для ведения личного подсобного хозяйства либо для об-служивания жилого дома. Наследник при этом имел право на получение денежной компенсации стоимости участка, на который не распространяется право наследования.

В дальнейшем эти положения были закреплены в ГК РФ (ст.

257, 258), определяющие собственность крестьянского (фермерского) хозяйства и раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства является общей совместной собственностью членов крестьянского хозяйства, если договором или соглашением между ними не предусмотрено иное. При прекращении деятельности крестьянского хозяйства его имущество делится между членами хозяйства. При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит (по юридической форме здесь прослеживается аналогия с договором простого товарищества (совместной деятельности)).

Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. законодательно закрепил понятие собственности на землю. Земля могла предоставляться в собственность, в аренду (на срок до 50 лет), в пожизненное наследуемое владение - для граждан.

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в част-ную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", а также внесены соответствующие изменения в ст.12 Конституции РФ. Гражданам было предоставлено право продавать принадлежащие им земельные участки независимо от сроков приобретения прав собственности со следующими ограничениями:

покупателем может быть только гражданин России;

продается земельный участок в пределах норм предоставления;

собственник обязан использовать земельный участок строго по целевому назначению.

По Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" собственники получили право свободного распоряжения принадлежащими им на праве собственности земельными участками. Указом была установлена единая форма свидетельства права собственности на землю. При этом ранее выданные документы сохраняют свою силу и не требует переоформления.

Чуть позже новая Конституция России, принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г., впервые с 1917 г.

закрепила за гражданами России и их объединениями право частной собственности на землю. В соответствии со ст.38 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Новая Конституция вступила в законную силу после официального опубликования 25 декабря 1993 г., но еще 24 декабря 1993 г. Президент РФ принял Указ №2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации". Указом внесены серьезные изменения в Земельный кодекс РСФСР, Закон РСФСР "О земельной реформе", Закон РСФСР "О' крестьянском (фермерском) хозяйстве". Вместе с тем в настоящее время земельное законодательство существенно отстало от потребности развития экономики

страны и активно действует лишь в области малого землепользования. До настоящего времени земля выведена из народнохозяйственного экономического оборота.

Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями'.

Важнейшим элементом (составляющей) бизнес- плана является предприятие. Точнее, имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав этого комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также фирменное наименование, товарный знак и другие исключительные права, в том числе право вступать в гражданские правоотношения и осуществлять сделки.

Передача прав на предприятия, объекты недвижимости происходит в результате совершения сделок. Под сделкой в гражданском законодательстве понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153ГКРФ).

Законодательством установлены особые требования к соблюдению формы таких сделок. Сделки с объектами недвижимости заключаются только в письменной форме, а в случаях, прямо указанных в законодательстве, требуют обязательного нотариального заверения. Подобные сделки обязательны к государственной регистрации, так же как сделки с землей и другим недвижимым имуществом (ст. 164 ГКРФ) .

Следует иметь в виду, что при переходе права собственности на здание (помещение) или сооружение вместе с этими объектами к собственнику переходит и право владения или право пользования земельным участком (кроме права собственности) в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством. Переход права пользования земельным участком вместе с переходом права собственности на строение закреплен в Земельном кодексе РФ.

Законом закреплено право собственности гражданина на жилое помещение. (Квартира как объект права собственности рассматривается в ст.289, 290, 293 ГК РФ). Собственник вправе распоряжаться им по своему усмотрению, но в соответствии с назначением - для проживания. Размещение собственником или с его согласия третьим лицом в жилом помещении предприятий, учреждений и иных организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему жилым помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (санитарио-Техническое оборудование, коммуникации, несущие конструкции дома). Собственник не вправе отчуждать свою долю в общей собственности отдельно от жилого помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, возможно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Право собственности физического лица на отчуждаемое строение (помещение) может быть подтверждено, в частности, одним из следующих документов- нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности), а также договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;

нотариально удостоверенным договором купли- продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), дарения, мены;

копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

актом о демуниципализации дома; свидетельством о праве на наследство; свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

исполнительным листом или копией вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом; договором о разделе дома;

копией решения товарищеского суда о разделе дома между супругами;

регистрационным удостоверением. Перечень документов, подтверждающих право собственности на строение, сооружение, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит (Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, утвержденная приказом Минюста РСФСР от 6 января 1987 г. № 01/16-01).

В сельской местности документом, подтверждающим право собственности на жилой дом, зачастую служат справки местной администрации, выдаваемые на основании записи в лохозяйственной книге. Такая книга составлялась один раз в три года путем опроса сельского населения. (Записи в этой книге, как и справки администрации, не являются правоустанавливающими документами.)

Право собственности юридических лиц на здания, строения, сооружения подтверждается договором. Сделки, в которых сторонами выступают юридические лица, должны быть совершены в письменной форме (нотариального оформления не требуется). На такие сделки распространяется требование обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения строения (БТИ, местной администрации).

В советское время процедура передачи имущества именовалась "передача с баланса на баланс" от одного юридического лица другому и по сути означала лишь изменение в учете имущества, поскольку собственник при этом не менялся. Однако в силу отсутствия юридических знаний у хозяйственников и у чиновников возникло стойкое заблуждение, что изменение в учете и означает переход права собственности, в то время как менялся лишь управляющий имуществом. Необходимо помнить, что юридическое лицо на своем балансе может учитывать как собственное, так и иное имущество.

Вместе с тем возмездная передача государственного имущества на баланс общественной организации или кооператива могла являться по сути договором купли-продажи, и сложившаяся арбитражная практика рассматривает возмездную "передачу с баланса на баланс" именно как передачу права собственности.

Управление бизнес-проектом не всегда одинаково на предприятиях различной формы собственности. Поэтому вопрос о выборе формы ведения хозяйственной деятельности, уточнение соответствующих региональных особенностей сохраняют актуальность вопроса о юридической экспертизе формы реализации для любого бизнес-проекта. Создание предприятий в различных организационно-правовых формах требует своего уровня внутрихозяйственного управ- летя. Это объясняется и новыми функциями органов управления, с которыми вступают в деловые отношения предприниматели, а также не теряет целесообразности в случае, когда разработчик бизнес-плана (прежде всего малой фирмы) намерен найти вариант взаимодействия с какой-либо крупной фирмой- производителем или фирмой-оптовиком.

Важнейшим элементом современного управления бизнес-проектом (особенно при получении кредита) является залог, В Гражданском кодексе РФ залогу посвящено 24 статьи, кроме того, действует старый Закон "О залоге", в той части, которая не противоречит ГК РФ. В перспективе ожидается принятие Думой закона об ипотеке. Залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им называется ипотекой.

Закон РФ "О залоге" от 16 января 1992 г. восполнил существенный пробел в законодательстве. В на-стоящее время это особенно актуально, так как в результате проведения приватизации и параллельного развития частного бизнеса значительно расширился гражданский оборот. Правовое регулирование залоговых отношений кроме Закона "О залоге" включает Закон "О несостоятельности (банкротстве) предприятий" В нем среди прочего определен порядок реализации кредиторами своих обеспеченных залогом требований к предприятиям-банкротам.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества и имеет преимущества перед другими кредиторами (ст 334 ГК РФ).

Обязательство залога чаще всего возникает из договора, содержание и форма которого подробно определены в законах. При этом законодательством специально установлено, что форма договора о залоге недвижимости, в частности зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от места заключения договора определяется по законодательству места нахождения недвижимости. На практике часто встречается передача имущества кредитору в обеспечение исполнения обязательства без надлежащего оформления Согласно Закону "О залоге" (ст. 12) несоблюдение установленной законом формы договора влечет за собой недействительность сделки Это означает, что права и обязанности о залоге, наступление которых предполагали стороны, не наступят. Имущество, полученное по такой сделке, подлежит возврату собственнику имущества.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, а договор залога недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному оформлению Несоблюдение формы договора залога влечет за собой недействительность сделки.

Залогодатель как собственник имущества сохраняет за собой право распоряжения заложенным имуществом. Не противоречит действующему законодательству распоряжение вещью посредством юридических сделок возможность продавать, дарить заложенное имущество с сохранением за залогодержателем залогового права на это имущество, независимо от того, у кого и на каких основаниях оно находится.

Ввиду того что стоимость залогового имущества, как правило, намного превышает сумму долга по основному обязательству, обеспеченному залогом, За-коном РФ "О залоге" допускается заключение договора о последующем залоге уже заложенного имущества, если иное не предусмотрено законом или договором о залоге. В том случае, когда залогодержатель не желает рисковать и не дает разрешение на последующий залог, такое запрещение должно быть включено в договор о залоге.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, когда должник в срок не исполнит обязательство, обеспеченное залогом. Взыскание залога осуществляется по решению суда. При этом взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в следующих случаях (п. 3 ст. 349 ГК РФ): .

для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель отсутствует, установить его местонахождение невозможно.

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено в бесспорном порядке на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон. Если в договоре о залоге встречается положение о том, что при неисполнении основного обязательства имущество становится собственностью залогодержателя, оно как противоречащее Закону "О залоге" не имеет юридической силы. Имущество, составляющее предмет залога, при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, может быть реализовано. При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 369 Гражданского процессуального кодекса имеется перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание. К нему относится, например, "жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части у лиц, основным Занятием которых является сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взыскивается ссуда, выданная банком на строительство дома, паевые взносы в кооперативные организации, если должник не исключается из состава членов кооператива".

Должник вправе в любое время, в том числе после вынесения судебного решения, но до момента реализации имущества, погасить долг (п. 1 ст. 31 ГК РФ).

Установлен порядок реализации заложенного имущества - продажу имущества по решению суда с публичных торгов. Предметом залога признается всякое имущество, движимое и недвижимое, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (о возмещении вреда, алиментное право и т.п.), уступка которых другому лицу запрещена законом. Квартиры были признаны самостоятельным объектом права собственности, а значит, и самостоятельным предметом залога лишь применительно к домам, принадлежащим коллективам индивидуальных застройщиков. Значительные изменения произошли в связи с выходом Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 04.07.1991г. Поэтому жилье бесплатно передается в собственность граждан. Граждане, ставшие собственниками жилого помещения в многоквартирном доме, наделяются правом распоряжения жилым помещением. Закон дает возможность "продавать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону". К числу такого рода иных сделок относится, несомненно, залог квартиры, жилого помещения (дома).

При проведении правовой экспертизы следует иметь в виду, что право собственника по отчуждению имущества может быть ограничено или прямо запрещено законом. Изучая документы, прежде всего необходимо удостовериться в отсутствии таких запретов и ограничений. Последние могут выражаться в виде ареста, налагаемого судом, следственными или иными органами. Всякие сделки с таким имуществом возможны только после снятия ареста.

Запрещение отчуждения налагается при предоставлении ссуд на строительство, капитальный ремонт или приобретение квартир и жилых домов, а также при залоге недвижимости. Необходимые отметки делаются нотариусом, органами БТИ и комитетами по земле в реестровых книгах.

Залоговое обязательство не препятствует распоряжению имуществом, однако обременяет нового собственника выполнением обязательства по погашению долга бывшего владельца.

Ограничение прав собственника (владельца) может выражаться в необходимости определенным образом использовать имущество. Например, договор купли-продажи, заключенный при приватизации государственного предприятия, может содержать условия о сохранении профиля деятельности в течение определенного срока, сохранении количества рабочих мест и пр.; на основании ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР право собственности гражданина на жилое помещение (квартиру) ограничено обязанностью использовать это помещение только по целевому назначению, т.е. только под жилые цели. Важно учесть и другое ограничение, когда жилые дома государст-венного и муниципального жилого фонда не подлежат передаче в аренду и продаже без согласия всех проживающих в них по договору найма лиц.

Изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель без согласия местной администрации также причиняет ряд неудобств собственнику недвижимости. Существенные ограничения имеются и по земельным участкам в границах городских территорий.

Практика хозяйствования вместо залога нередко использует договор купли-продажи того имущества, которое должно было бы использоваться в качестве залога. Этот договор, как правило, предшествует основной сделке и подлежит расторжению в случае исполнения всех обязательств по основной сделке. Такой способ позволяет как бы обойти те ограничения, которые имеются в случае осуществления сделки с залогом.

Особое значение работа со всеми перечисленными факторами (земельными ресурсами, имущественными комплексами и залогом) имеет для малого бизнеса. Во-первых, без проработки этих вопросов нельзя выбрать наиболее устойчивый вариант развития фирмы как самостоятельно действующей хозяйственной единицы, а во-вторых, все эти факторы так или иначе выступают источниками обеспечения кредитных ресурсов, направленных на развитие.

<< | >>
Источник: Под ред. Н А Колесниковой, А. Д. Миронова. Бизнес-план. Методические материалы. 3-е изд., доп. Под ред. Н А Колесниковой, А. Д. Миронова - М.- Финансы и статистика,2004. - 256 е.. 2004

Еще по теме Юридический подход к экспертизе важнейших составляющих бизнес-плана.:

  1. Экспертиза бизнес-плана на глобальные факторы.
  2. 17. ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОБОСНОВАНИЯ БИЗНЕС-ПЛАНА
  3. Юридическая экспертиза инвестиционных проектов.
  4. 8. СТРУКТУРА, ФУНКЦИИ И СОДЕРЖАНИЕ РАЗДЕЛОВ БИЗНЕС‑ПЛАНА. РАЗДЕЛ БИЗНЕС‑ПЛАНА «КОНЦЕПЦИЯ, ОБЗОР, РЕЗЮМЕ»
  5. 23. ОСНОВНЫЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ БИЗНЕС‑ПЛАНИРОВАНИЯ. ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ И КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН (ГРАФИК РАБОТ) НА РАЗРАБОТКУ БИЗНЕС‑ПЛАНА
  6. КТО СОСТАВЛЯЕТ БИЗНЕС-ПЛАН
  7. 1.1.1. ЮРИДИЧЕСКИЙ подход
  8. 6. Презентация бизнес-плана. История бизнеса организации
  9. 2.4. Формирование представлений о бизнес-плане и его примерной структуре. Краткое содержание бизнес-плана
  10. 18.2. Несколько примеров, как не следует составлять бизнес-план
  11. 3.5. Реализация решения о внедрении бизнес-планированияОпыт подготовки общекорпоративного бизнес-плана на год (1996-1999 гг.)
  12. 5.9. Бизнес-план - основная составляющая делового проекта
  13. 2.2. Бизнес-план — основная составляющая делового проекта
  14. ЗАЧЕМ СОСТАВЛЯТЬ БИЗНЕС-ПЛАН?
  15. 19. Назначение экспертизы. Виды экспертиз
  16. 4.1. Юридический и экономический подходы к понятию «контракт»
  17. Глава 2Доходный подход к оценке бизнеса: методология, учет рисков бизнеса