<<
>>

2.1. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

Принцип замещения состоит в том, что максимальную сто­имость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с аналогичной полез­ностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости: доходного, рыночного (сравни­тельного) и затратного.
Замещающий объект не всегда может быть точным аналогом, но необходимо, чтобы он был похож на оцениваемый объект. Оценочная стоимость не должна превы­шать минимальной цены на аналогичные предприятия (объек­ты) с такой же полезностью. Следует иметь в виду, что за объект нецелесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с такой же полезностью в разумные сроки.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения предприятием. При этом целесообразно учитывать объем и продолжительность получения ожидаемого будуще­го дохода, т. е. изменение стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называ­ют дисконтированием.

Принцип вклада означает, что доходность любой экономи­ческой деятельности определяется влиянием четырех факто­ров производства: землей, рабочей силой, капиталом и управ­лением. Для оценки предприятия следует знать вклад каждого фактора в формирование дохода. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество предпри­ятия экономически выгодно для него, если прирост стоимос­ти выше затрат на приобретение этого актива. Стоимость каждого фактора должна возмещаться из доходов, создавае­мых предпринимательской деятельностью. Вначале должны быть произведены выплаты за факторы рабочей силы, капита­ла и управления, а оставшаяся сумма денежных средств идет на возмещение пользования земельным участником.

Принцип остаточной продуктивности земельного учас­тка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затра­ты на пользование им.

Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того, как оп­лачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их роли в воспроизводстве. С данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, демонтажа и монтажа нового оборудования, что долж­но учитываться при оценке стоимости предприятия.

Принцип увеличивающихся или уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать уско­ренными темпами, а затем темп роста чистого дохода замедля­ется.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) за­ключается в том, что если земля мало застроена, ее отдача не­высока. Если слишком много застройки — отдача земли также невысока. В обоих случаях земля используется неэффективно. Все факторы производства должны находиться в определен­ном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от зем­ли достигали своего максимального значения. При соблюдении принципа сбалансированности можно утверждать, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные величины различных факторов производства, при сочетании которых до­стигается максимизация стоимости земельного участка.

Принцип экономической величины (размера) проявляет­ся в том, что участок земли с удачным месторасположением, который слишком мал или очень велик для возможных поль­зователей, может потерять в цене на рынке. Экономический размер — это площадь земельного участка, необходимая для достижения оптимального масштаба землепользования исходя из рыночных условий в данном местоположении.

Принцип экономической величины аналогичен принци­пу сбалансированности, хотя и рассматривается в иной ситу­ации (применительно к местоположению данного земельного участка).

Принцип экономического разделения означает, что иму­щественные права можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственнос­ти для его владельца.

Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость могут быть подразделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрас­тает общая стоимость объекта.

Принцип зависимости основан на том, что местоположе­ние объекта является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местополо­жения зависит от того, насколько физические характеристи­ки объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также его близости к экономической ин­фраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Потоки до­ходов от объекта недвижимости зависят от того, как местопо­ложение объекта связано с рынком пользователя.

Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию вне­шних факторов и сама воздействует на величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия заключается в том, что проект, не отвечающий рыночным стандартам, вероятно, проиграет в фи­нансовом отношении. Предприятие, не соответствующее тре­бованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего будет оценено ниже среднего уровня. Соответствие выражает, в какой степе­ни предлагаемые архитектурный стиль и уровень удобств от­вечают потребностям и ожиданиям пользователей. Полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, так как на нее воздействуют также предложение и спрос.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость производства (издержки, се­бестоимость). Если рыночные цены выше стоимости производ­ства, то в строй будут вводиться все новые капитальные объ­екты до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, то новое строительство замедлится до момента по­вышения спроса в связи с увеличением рыночных цен.

Принцип конкуренции — усиление конкурентной борь­бы можно учесть либо за счет снижения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что может уменьшить теку­щую стоимость будущих денежных потоков.

Принцип изменения выражается в том, что стоимость объек­та собственности не остается стабильной, а изменяется с течением времени вследствие влияния в основном физического износа.

Принцип эффективного использования имущества — это оптимальный вариант, выбранный среди разумных, возмож­ных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости имущества предприятия.

<< | >>
Источник: Чеботарев Н. Ф.. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н. Ф. Чеботарев. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К"», — 256 с.. 2009

Еще по теме 2.1. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ:

  1. Досрочное расторжение трудового договора в связи с принятием работником необоснованного решения, повлекшим за собой нарушение сохранности имущества, неправомерное его использование или иной ущерб имуществу предприяти
  2. Оценка эффективности производственных инвестиций. Принципы оценки
  3. Оценка эффективности производственных инвестиций Принципы оценки
  4. 2.7. Оценка имущества и обязательств
  5. Налог на имущество предприятий
  6. IV. Продажа имущества государственных предприятий
  7. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ
  8. 6.1. Налог на имущество предприятий
  9. 25. Понятие и состав имущества предприятия
  10. 4.1. Налог на имущество предприятий
  11. 3.8.НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ
  12. 2.4.3. Порядок проведенияинвентаризации, а также методы оценки видов имущества и обязательств
  13. 1.2.9. Доходы унитарных предприятий от сдачи имущества в аренду
  14. 6.6 НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ