<<
>>

1.3. Правовые основы оценки бизнеса

Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с Феде­ральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельно­сти в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названного закона, иных федеральных законов и норматив­ных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ.

Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом.

В Законе «Об оценочной деятельности в РФ» дано определение оце­ночной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку­ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются ка- кие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основанием для проведения оценки является договор между оцен­щиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыноч­ная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Законом установ­лен ряд требований к оценщику, среди которых:

• наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной дея тельности[1];

• своевременное составление в письменной форме и передача за казчику отчета об оценке объекта;

• неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;

• независимость оценщика, т. е. отсутствие у оценщика в отноше­нии объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки;

• наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика и др.

Данным законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образова­ний, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независи­мо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязатель­ным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным об­разованиям.

Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях, например с целью отражения в отчетности купли-продажи, мены, ино­го отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; аренды, до­верительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, да­рения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных спо­ров; передачи прав собственности; переуступки долговых обязательств; внесения имущества в уставный капитал; определения доли имуще­ственных прав; передачи в доверительное управление; инвестицион­ного проектирования; коммерческой концессии; врзмещения ущерба; хранения; составления брачного контракта и др.

В законе практически детально описана технология оценочной дея­тельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений по­лучили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке.

Закон № 144-ФЗ от 8 июля 1999 г. «О реструктуризации кредит­ных организаций», регулирующий порядок и условия осуществления мероприятий по реструктуризации кредитных организаций с целью преодоления их финансовой неустойчивости и восстановления плате­жеспособности либо для осуществления процедуры ликвидации, уста­навливает процедуру привлечения независимого оценщика (ст. 18) для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу специализированным Агентством по реструктуризации.

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ регулирует порядок и условия осуществления мер по преду­преждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возника­ющие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

В соответствии со ст. 102 данного закона в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имуще­ства должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов. В случае, если имуществом должника, подле­жащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижи­мость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика (ч. 2. ст. 102).

Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 фев­раля 1998 г. № 14-ФЗ определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимо­сти), оплачиваемая неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ (ч. 2. ст. 15). Номинальная стоимость (увеличение номиналь­ной стоимости) доли участника общества в уставном капитале, опла­чиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком. В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с мо­мента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязатель­ствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обще­ствах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, определяющем порядок созда­ния и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со ст. 34 закона акции общества при его учреждении должны быть пол­ностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учрежде­нии общества, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот МРОТ, то необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества.

Для определения рыночной стоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимый оценщик (аудитор) (ч. 3 ст. 77 закона). Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

Закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, осуществлении деятельности и ликвидации негосударственных пен­сионных фондов, а также устанавливает основные принципы государ­ственного контроля за их деятельностью. В соответствии с п. 6 ст. 25 данного закона при размещении пенсионных резервов в недвижимое имущество фонд обязан представлять государственному уполномо­ченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (ли­цензию) на осуществление данного вида деятельности в соответствии с требованиями,.установленными законодательством Российской Фе­дерации.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ регулирует отношения, возникающие из договора залога недвижимости. Статья 9 закона определяет содержание договора об ипотеке, т. е. его существенные условия: «В договоре об ипотекр долж­ны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1. ст. 9)». «Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законода­тельством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и ука­зывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществ­ляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипо­теке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профес­сиональной организации (ч. 3 ст. 9)».

Отметим, что в ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации» предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникнове­ния споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Субъекты РФ также в своих нормативных правовых актах обраща­ются к деятельности оценщиков.

Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 г. № 113-р «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него» определяет поря­док и условия проведения оценочной деятельности; требования к со­ставу работ, отчету об оценке, лицу, выполняющему оценку; методи­ки, применяемые при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, пред­усматривающих определение рыночной стоимости; порядок аттеста­ции оценщиков, получающих право на осуществление деятельности по оценке недвижимости на основании договора. Однако данное рас­поряжение применяется только для оценки объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, и принадлежащих Санкт-Петербургу прав на недвижимость.

Закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нейсилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Пе­тербург» от 18 сентября 1997 г. № 149-51 в ст. 4 предусматривает право арендатора на независимую оценку рыночной ставки арендной платы: «В случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендо­дателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нбжилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оцен­ки. Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности».

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулиру­ющее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Рос­сийской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, до­верительному управлению и пр.

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собствен­ности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном за­конодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью»[2]. Однако эта пер­воначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце XIX—начале XX в.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права соб­ственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права, собственник земельного участка рассматривался также и в качестве соб­ственника недр и воздушного дространства (применительно к терри­тории земельного участка). Однако именно по этой линии в конце концов сложились определенные ограничения, вызванные интереса­ми владельцев соседних земельных участков или публичными инте­ресами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публич­ных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти огра­ничения систематизированы в ст. 274 ГК .РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорит­ся, что «собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Серви­тут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий элект­ропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и ме­лиорации, а также других нужд...»

Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка мо­жет быть связана с платой за пользование земельным участком, кото­рую, согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ, «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лиц, в интересах которых установ­лен сервитут».

Крайний случай ограничений — это отчуждение недвижимого иму­щества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, соору­жения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государ­ством или продажи с публичных торгов...» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения пра­ва собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государ­ственную собственность! имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с воз­мещением стоимости этого имущества и других убытков...»

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в ре­зультате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В пер­вом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для опре­деления выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка... в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публич­ных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необ­ходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

Продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи предприятия требует от продавца со­вершения особых действий, не характерных для иных договоров купли- продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмотрение сторонами акта инвентари­зации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в со­став предприятия.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной сто­роны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кре­диторов: Поэтому предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. В част­ности, после передачи предприятия покупателю продавец и покупа­тель несут солидарную ответственность по включенным в состав пере­данного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006

Еще по теме 1.3. Правовые основы оценки бизнеса:

  1. Сегментарная отчетность как основа оценки деятельности центров ответственности. 7.2.1. Подходы финансового и управленческого учета к оценке эффективности бизнеса
  2. 13.4.Гражданский кодекс Российской Федерации - правовая основа бизнеса
  3. Глава 4ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ БИЗНЕСА
  4. Глава 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ МАЛОГО БИЗНЕСА
  5. ОЦЕНКА ДОСТАТОЧНОСТИ ПРАВОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ МАЛОГО БИЗНЕСА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  6. 3.3.2 Основа для анализа и оценки административных бизнес-процессов
  7. Чиркова Е.В.. Как оценить бизнес по аналогии: Методологическое посо­бие по использованию сравнительных рыночных коэффици­ентов при оценке бизнеса и ценных бумаг / Е.В. Чиркова. — М.: Альпина Бизнес Букс, — 190 с., 2005
  8. § 16.7.1. Испытание гипотезы для оценки линейности связи на основе оценки коэффициента корреляции в генеральной совокупности
  9. Глава 2Доходный подход к оценке бизнеса: методология, учет рисков бизнеса
  10. ПРАВОВАЯ ОСНОВА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ БЮДЖЕТНОЙ СИСТЕМЫ
  11. 7.2.1. Правовая основа ЕНВД
  12. 4.11.1. Правовые основы метрологической деятельности
  13. Правовые основы управления финансами
  14. 13.5. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СТАВОК ДОХОДНОСТИ 13.5.1. Модели оценки стоимости активов на основе дисконтирования денежных потоков
  15. 4.4.Правовые основы сертификации в РФ
  16. 8.2. Правовая основа территориальных финансов
  17. Правовая основа территориальных финансов