3.4. Метод капитализации доходов
Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации: //Л, где V — стоимость; / — периодический доход; Я — коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или по крайней мере ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие рыночные указания на его величину.
Основное преимущество этого метода — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано 6 тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.
Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.
Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход.
В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен. В силу этого4-2100 задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.
Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:
1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).
2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет адекватной ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).
При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во- первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.
При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.
В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. Доходная база (база прибыли, денежного потока и др.) должна соответствовать специфике бизнеса. Для капиталоемких предприятий в качестве доходной базы целесообразно использовать денежный поток из-за значительной роли амортизационных отчислений. В рекламном, консалтинговом бизнесе, в оценке страховых агентств, юридических контор и т.
п. доходной базой может быть объем услуг. Наиболее часто оценщики США и Западной Европы в качестве доходной базы используют прибыль до выплаты налогов и процентов по кредитам. Естественно, что доходная база должна быть измеряема применительно к оцениваемой компании.Для российских условий в большинстве случаев наиболее обоснованной базой метода капитализации может оказаться чистая прибыль. Этот показатель всегда и единообразно отражается в бухгалтерском учете и воспринимается потенциальными или реальными участниками рынка бизнеса.
Обосновав вид доходной базы, оценщик должен рассчитать ее значение, которое будет использовано для определения стоимости бизнеса. С этой целью ему необходимо получить значение показателя за ряд лет. Бухгалтерские данные в этом случае требуют определенной корректировки: должны быть исключены непроизводственные и разовые (нетипичные) расходы и обеспечено единство бухгалтерского учета (единая учетная политика, единая система определения выручки, единые нормы амортизации и др.). Должно быть исключено влияние инфляции (цены и издержки приняты постоянными) или показатели более ранних периодов скорректированы на индексы инфляции.
В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.
С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.
Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается в три этапа по формуле:
I п п ы\
где — коэффициент капитализации г-го объекта; = //V;.
1. Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости.
При необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов.2. Определяется общий коэффициент капитализации.
3. Из общего коэффициента капитализации выделяется ставка дисконтирования.
Пример. Отобраны 40 торговых помещений, 20 — офисных и 17 — производственно-складского назначения с известными ценами продаж и аренды.
Предполагается, что размер арендной ставки и цена продажи должны учитывать все отличия объектов.
Корректировка арендной платы проводится с помощью коэффициента чистого операционного дохода (Кцод), определяемого по формуле:
где Кт — доля площади, не приносящей доход в общей площади объекта; К — отношение операционных расходов к действительному валовому доходу; Кнп — коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей.
Время экспозиций торговых, офисных, производственно-складских помещений составляет около 1 месяца при условии, что цены не завышены и объект представляет ценность как доходная недвижимость, а средняя периодичность смены арендаторов приблизительно равна 1Ъ год (основание — консультации с представителями риелторских фирм г. Санкт-Петербурга). Следовательно, потери из-за незаполня- емости с учетом возможных потерь от неуплаты арендных платежей могут составить 8% (Кнп = 0,08).
Операционные расходы на содержание площадей по всем видам использования составляют в среднем 7% от действительного валового дохода (для рынка аренды на сегодняшний день типичными являются условия, когда почти все операционные расходы несет арендатор). Отсюда Кор - 0,07.
При сдаче магазинов в аренду (кроме складских секций в универмагах) арендная ставка умножается на общую площадь помещений. Такая же схема и в отношении офисов. Следовательно, для торговых и офисных помещений Кт = 0.
Соотношение площади, приносящей доход, к общей площади объекта в производственно-складских помещениях примем в среднем на уровне 0,85%. Отсюда для производственно-складских помещений Я -0,15.
пл 7
Тогда коэффициент чистого операционного дохода (Кчод) для торгового и офисного использования будет равен 0,85.
Коэффициент чистого операционного дохода (Кцод) для помещений производственно-складского назначения — 0,73.
Кроме корректировки ставки аренды была проведена корректировка цен продажи на время совершения сделки, для чего были привлечены специалисты риелторской фирмы, имеющие большой опыт работы на рынке коммерческой недвижимости. Корректировка проводилась по каждому объекту индивидуально. Также при корректировке были учтены комиссионные расходы, в среднем по городу составляющие 5% от суммы сделки.
При известной цене продажи объекта недвижимости и величине арендной ставки коэффициент капитализации может быть определен по формуле:
где /?. — коэффициент капитализации для 1-го объекта; А — скорректированная ставка аренды за 1 м2 в год; V— цена за м2.
В наиболее общем случае взаимосвязь между коэффициентом капитализации и ставкой дисконтирования можно выразить следующей формулой:
где У—ставка дисконтирования; й— фактор изменения стоимости; Ур — ставка процента для рекапитализации.
На сегодняшний день довольно сложно прогнозировать величину изменения стоимости актива. Предполагается, что актив полностью обесценивается, например, в конце срока экономической жизни, я? = -1. Рекапитализация инвестиций (возврат капитала) происходит в момент перепродажи актива.
Следовательно,
Рекапитализация проводится по методу Хоскольда.
В качестве безрисковой ставки используется ставка по валютным депозитам Сберегательного банка России, принятая в размере 6%.
После определения размера фонда возмещения рассчитываем ставку дисконтирования по формуле:
Результаты определения ставки дисконтирования методом рыночной экстракции представлены в табл. 3.4.
Таблица 3.4 Определение ставки дисконтирования методом рыночной экЬтракции
|
В результате сопоставления цен аренды и продажи по объектам торгового, офисного и производственно-складского назначения были выведены средние значения ставки дисконтирования по каждому виду использования, отражающие ожидания (требования) инвестора относительно будущих доходов, которые им принесет недвижимость.
Нельзя отдельно не отметить, что каждый вид использования характеризует значительный разброс рассчитанных значений ставок дисконтирования. Этот разброс можно объяснить тем, что при определении ставки аренды/цены продажи владелец недвижимости руководствуется как информацией с рынка, так и собственными представлениями (требованиями) о желаемой прибыли. Таким образом, одним из факторов, влияющих на размер ставки дисконтирования, является субъективное мнение владельца. Также на размер ставки дисконтирования влияют характеристики объекта, по которым можно определить: насколько объект будет востребован на рынке, надежен ли ожидаемый доход, является ли покупка рассматриваемого объекта недвижимости рискованным вложением денег.
Рассчитанные средние значения ставок дисконтирования по сегментам рынка могут служить ориентиром для оценщика при определении ставки дисконтирования по конкретному объекту. При отсутствии достаточной информации по объектам-аналогам либо отсутствии ее вовсе можно персонифицировать ставку дисконтирования, применив поправку (корректировку) к среднему значению, размер которой на- . значается оценщиком на основании его собственного опыта и профессиональных знаний либо определяется экспертно.
Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень «близости» его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близости» объектов-аналогов.
Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле:
где R0 — коэффициент капитализации оцениваемого объекта; R. — коэффициент капитализации^'-го объекта-аналога; Vi — весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения матрицы сравнения характеристик объектов.
* Проводя оценку объекта, оценщик установил, что аналогичный объект в том. же секторе рынка недвижимости продан за $280 тыс. Реконструировав отчет по этому объекту, оценщик установил, что чистый операционный доход по нему составил $51 800. Тогда общая ставка капитализации равна 0,185 (18,5%) (51 800/280 000).
Использование общей ставки капитализации является хорошим инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом^ Когда же под недвижимость выдан кредит, то эта техника не способна учесть особенности долга, поэтому оценщик вынужден переходить к более сложным методам анализа.
Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие: доход на капитал и возврат капитала:
V
I = iV +
S(n,i)'
V
где iV — доход на капитал; —- — возврат капитала; п — количество
S[n,i)
периодов функционирования недвижимости, приносящей доход; г — ставка процента; S — шестая функция сложного процента.
Доход на капитал по существу является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами, это плата за использование денежных средств. Доход на капитал называют также отдачей. Существует два вида отдачи на капитал: текущая и конечная.
Текущая отдача — это отношение величины текущего денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиции.
Конечная отдача — отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций. При этом под эффективным текущим доходом на инвестиции понимается часть (доля) полного денежного дохода от инвестиций, текущая стоимость я-периодной серии которого с учетом износа на амортизацию капитала равна, при ставке внутренней нормы рентабельности, сумме первоначальных инвестиций.
Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования (эквивалентна понятию «конечная отдача»).
Существует несколько методов определения ставки дисконтироват ния (см. п. 3.3.7.).
Вторая составляющая коэффициента капитализации V/S(n, i) — взнос на возмещение основной суммы капитала — отвечает за возврат капитала. Процесс возврата основной суммы капитала носит название рекапитализации, а сама составляющая — коэффициента рекапитализации.
Существуют три способа или метода рекапитализации: прямолинейный, рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции и рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента.
1. Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подразумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:
п
2. Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:
Д = 1 +--- ----- ,
(1 + 0"-1
г
где г — коэффициент дохода на капитал;------------ коэффициент ре-
(1+г) -1
капитализации. 4 '
В отдельных случаях определенные виды инвестиций являются очень прибыльными. И реинвестирование* по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятным, так как в этом случае при определении величины взноса на амортизацию первоначальных инвестиций получается сравнительно малая величина и велика вероятность не вернуть капитал. Поэтому лучше применять:
3. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента (или метод Хосколда).
В общем случае взаимосвязь между коэффициентами капитализации и дисконтирования можно выразить следующей формулой:
где /?0 — коэффициент капитализации;^ — общая ставка доходности (дисконта); а — составляющая, определяемая рядом факторов, например повышением стоимости актива и дохода (в годовом исчислении).
Еще по теме 3.4. Метод капитализации доходов:
- 107. Метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия
- § 2. Метод капитализации неопределенно длительного постоянного дохода
- Метод капитализации
- 2.4. Доходный подход2.4.1. Метод прямой капитализации
- а) Модель капитализации чистого дохода по акции в форме дивиденда
- § 3. Капитализация постоянного дохода, получаемого в течение ограниченного срока (модели Инвуда, Хоскальда, Ринга)
- Глава 3Метод дисконтированного денежного потока, модели капитализации постоянного дохода, модель Гордона
- 14.6. Признание доходов и расходов при применении метода начисления и кассового метода 14.6.1. Порядок признания доходов при методе начисления
- § 4. Порядок признания доходов и расходов при методе начисления и порядок определения доходов и расходов при кассовом методе
- § 4. Порядок признания доходов и расходов при методе начисления и порядок определения доходов и расходов при кассовом методе
- Методы признания доходов и расходов. Налоговый учет доходов
- Капитализация фондового рынка
- Капитализация
- § 3. методы признания доходов и расходов
- Коэффициент капитализации
- Ставка (коэффициент) капитализации