<<
>>

5.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) применяют три подхода: доходный, рыночный и затратный. Доходный подход включает два метода:

1) метод капитализации доходов;

2) метод дисконтирования денежных потоков.

Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее ре­ализации в будущем. Конечный результат оценки по данному методу включает как стоимость земельного участка, так и сто­имость зданий и сооружений.

Можно выделить следующие этапы процедуры оценки ме­тодом капитализации.

На первом этапе оценивают потенциальный валовой доход (ПВД). Он зависит от площади оцениваемого объекта и уста­новленной ставки арендной платы:

ПВД = Б • А,

где Б — площадь помещения, сдаваемого в аренду, м2;

А — арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от место­положения объекта, его физического состояния, наличия ком­муникаций, срока аренды и др.

На втором этапе рассчитывают предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Понижение ПВД на сумму возможных потерь дает величину реального валового дохода (РВД):

РВД = ПВД - потери.

На третьем этапе вычисляют предполагаемые затраты по эксплуатируемой недвижимости. Периодические расходы, обеспечивающие ее нормальное функционирование, называют операционными издержками.

Их классифицируют:

1) на условно-переменные затраты (коммунальные плате­жи, расходы по обслуживанию территории, оплата труда об­служивающего персонала и т. д.);

2) условно-постоянные затраты (арендная плата, страхо­вые платежи и т. д.);

3) расходы на замещение (например, на замену кровли, по­лов, сантехническое оборудование и др.).

На четвертом этапе устанавливают прогнозируемый чис­тый операционный доход (ЧОД) путем понижения РВД на ве­личину операционных расходов. Следовательно, ЧОД опреде­ляют по формуле

ЧОД = РВД - Операционные расходы

(за вычетом амортизационных отчислений).

На пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализа­ции, применяя несколько методов:

а) кумулятивного построения;

б) вычисления данного коэффициента с учетом возмеще­ния капитальных затрат;

в) связанных инвестиций, или технику инвестиционных групп;

г) прямой капитализации.

Указанные методы освещены в литературе по оценке не­движимости[1].

На последнем (шестом) этапе стоимость недвижимого иму­щества определяют путем деления величины прогнозируемого ЧОД на коэффициент капитализации:

где Цон — стоимость объекта недвижимости;

К — коэффициент капитализации, доли единицы.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) ис­пользуют для вычисления текущей стоимости тех будущих до­ходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и возможность его реализации.

Определение обоснованной рыночной стоимости с приме­нением метода DCF можно подразделить на несколько этапов:

1. Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в пе­риод владения объектом недвижимости. В этих целях исполь­зуют формулу

FV = PV • ( 1 + г)1,

где FV — будущая стоимость денежного потока от объекта не­движимости;

PV — настоящая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

г — ставка дисконтирования (доли единицы);

t — расчетный период (годы).

2. Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта недви­жимости на конец периода владения, т. е. стоимость предпола­гаемой перепродажи (реверсии), даже если на практике прода­жу не предполагают.

3. Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка.

4. Производят приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к те­кущей стоимости (PV). Следовательно, стоимость объекта не­движимости вычисляют по формуле

Стоимость объекта недвижимости — Текущая стоимость периодического потока доходов + + Текущая стоимость реверсии

Текущую стоимость периодического потока доходов (PV) определяют по формуле

<< | >>
Источник: Чеботарев Н. Ф.. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н. Ф. Чеботарев. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К"», — 256 с.. 2009

Еще по теме 5.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:

  1. 3. Доходный метод оценки недвижимости.
  2. § 1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса
  3. § 1. Доходный подход: модели оценки собственного и [всего] инвестированного капитала («Equity Model» и «Entity Model»)
  4. Доходный подход
  5. 80 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  6. 7.8.1. Оценка недвижимости
  7. 2. Рыночный метод оценки недвижимости
  8. 1. Затратный метод оценки недвижимости
  9. 13.5. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СТАВОК ДОХОДНОСТИ 13.5.1. Модели оценки стоимости активов на основе дисконтирования денежных потоков
  10. Сегментарная отчетность как основа оценки деятельности центров ответственности. 7.2.1. Подходы финансового и управленческого учета к оценке эффективности бизнеса
  11. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с., 2008
  12. 11.Модели оценки акций и облигаций на основе их доходности.
  13. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  14. 28 МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ ДОХОДНОСТИ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ
  15. СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА И ДОХОДНОСТЬ АКЦИЙ
  16. 29 АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ТЕОРИИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНОСТИ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ
  17. § 3. Определения стоимости и подходы к оценке
  18. Уровни оценки и основные подходы