5.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1) метод капитализации доходов;
2) метод дисконтирования денежных потоков.
Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее реализации в будущем. Конечный результат оценки по данному методу включает как стоимость земельного участка, так и стоимость зданий и сооружений.
Можно выделить следующие этапы процедуры оценки методом капитализации.
На первом этапе оценивают потенциальный валовой доход (ПВД). Он зависит от площади оцениваемого объекта и установленной ставки арендной платы:
ПВД = Б • А,
где Б — площадь помещения, сдаваемого в аренду, м2;
А — арендная ставка за 1 м2.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и др.
На втором этапе рассчитывают предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Понижение ПВД на сумму возможных потерь дает величину реального валового дохода (РВД):
РВД = ПВД - потери.
На третьем этапе вычисляют предполагаемые затраты по эксплуатируемой недвижимости. Периодические расходы, обеспечивающие ее нормальное функционирование, называют операционными издержками.
Их классифицируют:
1) на условно-переменные затраты (коммунальные платежи, расходы по обслуживанию территории, оплата труда обслуживающего персонала и т. д.);
2) условно-постоянные затраты (арендная плата, страховые платежи и т. д.);
3) расходы на замещение (например, на замену кровли, полов, сантехническое оборудование и др.).
На четвертом этапе устанавливают прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) путем понижения РВД на величину операционных расходов. Следовательно, ЧОД определяют по формуле
ЧОД = РВД - Операционные расходы
(за вычетом амортизационных отчислений).
На пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализации, применяя несколько методов:
а) кумулятивного построения;
б) вычисления данного коэффициента с учетом возмещения капитальных затрат;
в) связанных инвестиций, или технику инвестиционных групп;
г) прямой капитализации.
Указанные методы освещены в литературе по оценке недвижимости[1].
На последнем (шестом) этапе стоимость недвижимого имущества определяют путем деления величины прогнозируемого ЧОД на коэффициент капитализации:
где Цон — стоимость объекта недвижимости;
К — коэффициент капитализации, доли единицы.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используют для вычисления текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и возможность его реализации.
Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода DCF можно подразделить на несколько этапов:
1. Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в период владения объектом недвижимости. В этих целях используют формулу
FV = PV • ( 1 + г)1,
где FV — будущая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;
PV — настоящая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;
г — ставка дисконтирования (доли единицы);
t — расчетный период (годы).
2. Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой перепродажи (реверсии), даже если на практике продажу не предполагают.
3. Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка.
4. Производят приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости (PV). Следовательно, стоимость объекта недвижимости вычисляют по формуле
Стоимость объекта недвижимости — Текущая стоимость периодического потока доходов + + Текущая стоимость реверсии
Текущую стоимость периодического потока доходов (PV) определяют по формуле
Еще по теме 5.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:
- 3. Доходный метод оценки недвижимости.
- § 1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса
- § 1. Доходный подход: модели оценки собственного и [всего] инвестированного капитала («Equity Model» и «Entity Model»)
- Доходный подход
- 80 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
- 7.8.1. Оценка недвижимости
- 2. Рыночный метод оценки недвижимости
- 1. Затратный метод оценки недвижимости
- 13.5. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СТАВОК ДОХОДНОСТИ 13.5.1. Модели оценки стоимости активов на основе дисконтирования денежных потоков
- Сегментарная отчетность как основа оценки деятельности центров ответственности. 7.2.1. Подходы финансового и управленческого учета к оценке эффективности бизнеса
- Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с., 2008
- 11.Модели оценки акций и облигаций на основе их доходности.
- Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
- 28 МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ ДОХОДНОСТИ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ
- СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА И ДОХОДНОСТЬ АКЦИЙ
- 29 АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ТЕОРИИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНОСТИ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ
- § 3. Определения стоимости и подходы к оценке
- Уровни оценки и основные подходы