<<
>>

3.5. Передача иных имущественных прав

Кроме перечисленных выше, ст. 155 НК РФ установлены особые правила формирования налоговой базы еще для двух видов имущественных прав: прав на жилье (п. 3 ст. 155 НК РФ) и арендных прав (п.

5 ст. 155 НК РФ).

Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлен особый порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места.

НДС в этом случае исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки.

Это правило действует с 1 января 2006 г. и применяется во всех случаях передачи соответствующих прав, независимо от того, какой договор лежит в основе возникновения соответствующего права (инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве и т.п.) (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 N А56-37711/2008 ).

--------------------------------

В этом споре организация заключила со строительной компанией договор долевого участия в строительстве жилого дома, а затем уступила свои права на квартиры в этом доме физическим лицам. Не уплатив НДС с суммы полученного при уступке дохода, организация пыталась доказать, что совершенные операции носят инвестиционный характер и в силу п. 2 ст. 146 и ст. 39 НК РФ вообще не являются объектом обложения НДС. Но суд такой подход не поддержал.

Пунктом 5 ст. 155 НК РФ установлено специальное правило определения налоговой базы при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав.

Налог исчисляется по ставке 18% исходя из всей суммы полученного по этой сделке дохода (без учета НДС). При этом налоговая база определяется в день передачи имущественных прав (п.

8 ст. 167 НК РФ).

Больше никаких особых правил в ст. 155 НК РФ нет. При этом на практике встречаются случаи передачи имущественных прав, не упомянутых в ст. 155 НК РФ.

Примечание. Имейте в виду: Минфин России настаивает на том, что при передаче имущественных прав, не упомянутых в ст. 155 НК РФ, налоговая база определяется, в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, как полная сумма полученной по этой сделке выручки.

В частности, такие разъяснения были даны в отношении следующих операций:

- передача прав на нежилые помещения (Письма Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122, ФНС России от 15.10.2007 N ШТ-6-03/777@ - вопрос 1, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092);

- передача новым кредитором права требования на ценные бумаги, полученного от покупателя, оплатившего эти ценные бумаги продавцу по договору купли-продажи (Письмо Минфина России от 09.04.2009 N 03-07-05/13).

В этой связи остановимся на порядке определения налоговой базы при реализации прав на нежилые помещения. Про них в ст. 155 НК РФ действительно нет ни слова.

Именно поэтому налоговые органы настаивают на том, что при передаче имущественных прав на нежилые помещения налоговая база определяется, в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, как полная сумма полученной по этой сделке выручки.

Однако Президиум ВАС РФ, рассматривая этот вопрос, пришел к иному выводу.

В Постановлении от 25.02.2010 N 13640/09 указано следующее.

Статьей 155 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья НК РФ не устанавливает.

Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Данный вывод следует из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Примечание. Налоговые органы на практике, скорее всего, будут настаивать на уплате НДС с полной стоимости реализованных имущественных прав на нежилые помещения . Однако у организации есть хорошие шансы в судебном порядке отстоять свое право на уплату НДС с разницы между ценой реализации и ценой приобретения таких прав.

--------------------------------

Это предположение подтверждается Письмом УФНС России по г. Москве от 15.04.2010 N 16-15/040164, в котором подтверждается неизменность прежней позиции. В Письме указано, что, поскольку в отношении нежилых помещений особенностей определения налоговой базы в ст. 155 НК РФ не установлено, при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, которые связаны с расчетами по оплате указанных имущественных прав (п. 2 ст. 153 НК РФ).

<< | >>
Источник: Крутякова Т.Л.. НДС: СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ. Издание четвертое, переработанное и дополненное. – 239с.. 2011

Еще по теме 3.5. Передача иных имущественных прав:

  1. ИСЧИСЛЕНИЕ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
  2. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав
  3. Глава 3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
  4. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав
  5. Применяется ли ставка 0 процентов при передаче имущественных прав
  6. 11.1.2. Применяется ли ставка 0 процентов при передаче имущественных прав
  7. Глава 4. ИСЧИСЛЕНИЕ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
  8. 3.6.2. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
  9. Раздел 3 "Расчет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет по операциям по реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 - 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации"
  10. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
  11. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
  12. 6.3. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
  13. 4.2. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
  14. Раздел 4 "Расчет суммы налога, исчисленной по операциям по реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, и суммы налога, подлежащей вычету,иностранной организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на территории РФ через свои подразделения (представительства, отделения)"
  15. 5.4. Реализация имущественных прав
  16. 3.8.3. Реализация имущественных прав