3.5. Передача иных имущественных прав
Кроме перечисленных выше, ст. 155 НК РФ установлены особые правила формирования налоговой базы еще для двух видов имущественных прав: прав на жилье (п. 3 ст. 155 НК РФ) и арендных прав (п.
5 ст. 155 НК РФ).Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлен особый порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места.
НДС в этом случае исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки.
Это правило действует с 1 января 2006 г. и применяется во всех случаях передачи соответствующих прав, независимо от того, какой договор лежит в основе возникновения соответствующего права (инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве и т.п.) (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 N А56-37711/2008 ).
--------------------------------
В этом споре организация заключила со строительной компанией договор долевого участия в строительстве жилого дома, а затем уступила свои права на квартиры в этом доме физическим лицам. Не уплатив НДС с суммы полученного при уступке дохода, организация пыталась доказать, что совершенные операции носят инвестиционный характер и в силу п. 2 ст. 146 и ст. 39 НК РФ вообще не являются объектом обложения НДС. Но суд такой подход не поддержал.
Пунктом 5 ст. 155 НК РФ установлено специальное правило определения налоговой базы при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав.
Налог исчисляется по ставке 18% исходя из всей суммы полученного по этой сделке дохода (без учета НДС). При этом налоговая база определяется в день передачи имущественных прав (п.
8 ст. 167 НК РФ).Больше никаких особых правил в ст. 155 НК РФ нет. При этом на практике встречаются случаи передачи имущественных прав, не упомянутых в ст. 155 НК РФ.
Примечание. Имейте в виду: Минфин России настаивает на том, что при передаче имущественных прав, не упомянутых в ст. 155 НК РФ, налоговая база определяется, в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, как полная сумма полученной по этой сделке выручки.
В частности, такие разъяснения были даны в отношении следующих операций:
- передача прав на нежилые помещения (Письма Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122, ФНС России от 15.10.2007 N ШТ-6-03/777@ - вопрос 1, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092);
- передача новым кредитором права требования на ценные бумаги, полученного от покупателя, оплатившего эти ценные бумаги продавцу по договору купли-продажи (Письмо Минфина России от 09.04.2009 N 03-07-05/13).
В этой связи остановимся на порядке определения налоговой базы при реализации прав на нежилые помещения. Про них в ст. 155 НК РФ действительно нет ни слова.
Именно поэтому налоговые органы настаивают на том, что при передаче имущественных прав на нежилые помещения налоговая база определяется, в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, как полная сумма полученной по этой сделке выручки.
Однако Президиум ВАС РФ, рассматривая этот вопрос, пришел к иному выводу.
В Постановлении от 25.02.2010 N 13640/09 указано следующее.
Статьей 155 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья НК РФ не устанавливает.
Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.
Данный вывод следует из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.
Примечание. Налоговые органы на практике, скорее всего, будут настаивать на уплате НДС с полной стоимости реализованных имущественных прав на нежилые помещения . Однако у организации есть хорошие шансы в судебном порядке отстоять свое право на уплату НДС с разницы между ценой реализации и ценой приобретения таких прав.
--------------------------------
Это предположение подтверждается Письмом УФНС России по г. Москве от 15.04.2010 N 16-15/040164, в котором подтверждается неизменность прежней позиции. В Письме указано, что, поскольку в отношении нежилых помещений особенностей определения налоговой базы в ст. 155 НК РФ не установлено, при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, которые связаны с расчетами по оплате указанных имущественных прав (п. 2 ст. 153 НК РФ).
Еще по теме 3.5. Передача иных имущественных прав:
- ИСЧИСЛЕНИЕ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
- Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав
- Глава 3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
- Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав
- Применяется ли ставка 0 процентов при передаче имущественных прав
- 11.1.2. Применяется ли ставка 0 процентов при передаче имущественных прав
- Глава 4. ИСЧИСЛЕНИЕ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
- 3.6.2. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
- Раздел 3 "Расчет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет по операциям по реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 - 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации"
- Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
- Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
- 6.3. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
- 4.2. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
- Раздел 4 "Расчет суммы налога, исчисленной по операциям по реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, и суммы налога, подлежащей вычету,иностранной организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на территории РФ через свои подразделения (представительства, отделения)"
- 5.4. Реализация имущественных прав
- 3.8.3. Реализация имущественных прав