Особенности расчета и получения вычета при продаже имущества, находящегося в общей собственности
В случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, допустимо распределение размеров имущественного налогового вычета по договоренности между собственниками.
Следует отметить, что установленный порядок сохраняется и в случае, если одним из собственников имущества является несовершеннолетнее лицо. Налоговую декларацию, подача которой необходима для всех собственников проданного имущества, от имени несовершеннолетних могут оформить их законные представители (родители, опекуны и т.п.).
Пример. Отец, имеющий несовершеннолетнего ребенка, продал квартиру, более пяти лет находившуюся в их общей долевой собственности. Налог с полученных доходов уплате не подлежит, так как его размер компенсируется имущественным налоговым вычетом в полном объеме.
Однако в соответствии с установленной процедурой оба совладельца должны подать налоговые декларации и комплект документов о предоставлении вычета.Получение вычета при продаже доли в общем имуществе. Как показала практика, определенная неясность в применении рассматриваемой нормы возникает в случае реализации долей имущества одним из собственников без продажи объекта в целом. По мнению представителей территориальных налоговых органов , в этой ситуации все равно необходимо применить норму НК РФ о необходимости распределения размера вычета между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Соответственно, в случае продажи лицом своей имущественной доли, к примеру, равной 1/2 квартиры, размер его вычета составит не 1 млн руб., а только 500 тыс.
руб. Причем такой алгоритм должен применяться и в случае, если другой собственник свою долю в течение налогового периода не продавал.Письмо УФНС России по г. Москве от 28.08.2006 N 28-10/75460@.
Такое разъяснение представляется неверным по следующим причинам.
1. В соответствующей норме пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ говорится именно о "реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности", а не о долях такого имущества. То есть законодатель подразумевает ситуацию, когда предметом купли- продажи является имущественный объект целиком, а не его доли.
Определенное подтверждение правильности избранной нами позиции можно встретить в Письме ФНС России от 25.09.2006 N 04-2-03/150@, в котором при разъяснении конкретной ситуации, описанной налогоплательщиком, было указано, что основанием применения нормы о распределении вычета является тот факт, что в целях отчуждения указанного имущества должен был заключаться один договор купли-продажи и его предметом было именно имущество в целом, а не доли в нем.
Из этого объяснения можно заключить, что при продаже имущества путем заключения нескольких договоров купли-продажи, предметом которых являются соответствующие доли в имуществе, распределения суммы вычета не происходит и каждый из продавцов получает его в полном размере.
Пример. Семья из двух человек продала за 2 млн руб. квартиру, которая находилась в собственности владельцев менее трех лет. В целях отчуждения указанной квартиры был заключен один договор купли-продажи, и его предметом была именно квартира в целом, а не доли в ней.
В такой ситуации общий размер имущественного налогового вычета по данному жилому объекту не может превышать 1 млн руб.
Так как продавцы указанной квартиры владели ею на праве общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета у каждого из продавцов не должен превышать его доли от 1 млн руб. Разница между суммой, полученной каждым собственником от продажи доли квартиры, и размером полагающегося ему имущественного налогового вычета подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл.
23 НК РФ.В случае если бы супруги реализовали не квартиру в целом, а принадлежавшую им долю в этой квартире, каждый из них мог претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере до 1 млн руб.
Сходные по своей сути разъяснения, в которых также не содержалось рекомендаций о необходимости уменьшения лимита вычета в случае продажи одной из долей в имуществе, можно также встретить в Письмах ФНС России от 04.05.2006 N 04-2-03/90; от 24.05.2006 N 04-2-03/114@.
2. Очевидно, что, включая в текст Налогового кодекса РФ данное нормативное предписание, законодатель не ставил целью ввести дополнительный лимит предоставления имущественного налогового вычета применительно к операциям по продаже имущественных долей . В тексте нормы содержатся именно правила распределения размеров вычета между совладельцами проданного имущества. Каждый из них может претендовать на получение вычета, и необходимо установить правила распределения его суммы между ними.
Косвенным подтверждением тому может служить хотя бы введение в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ единого лимита вычета для продажи квартир и отдельных комнат. Если бы законодатель преследовал иную цель, он бы установил лимит вычета при продаже комнаты в пределах ее доли от общей площади квартиры.
На эту особенность указывает и Минфин России, в Письме которого от 03.07.2006 N 03-0501-03/09 указано, что "в Налоговом кодексе говорится именно о распределении вычета между совладельцами имущества, а не о получении каждым из них отдельного имущественного налогового вычета" .
Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-03/09.
3. В НК РФ говорится именно о распределении вычета между совладельцами, а не о пропорциональном снижении его размеров адекватно доле каждого из них в общей собственности.
4. Если следовать буквально разъяснению налоговых органов, то окажется, что при продаже 1/2 доли квартиры общий размер вычета в сумме 1 млн руб. должен быть поровну распределен между продавцом доли и тем из совладельцев, который свою долю не продавал, а значит, и не имеет права на вычет.
5. Далее в тексте статьи законодатель в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ устанавливает правила распределения имущественного налогового вычета в случае приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность. Использованная в данном случае формулировка нормативного предписания достаточно схожа с рассматриваемой нормой и ее толкование должно быть по своему смыслу схожа с рассматриваемой нормой.
Еще по теме Особенности расчета и получения вычета при продаже имущества, находящегося в общей собственности:
- 2.1. Основания для получения вычета при продаже имущества
- 7.3. Вычет НДС при расчетах собственным имуществом
- Особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности
- Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении долей в недвижимом имуществе
- 2.2. Дополнительные возможности налогоплательщика в случае отказа от использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества
- 3.3. Особенности получения имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении отдельных объектов жилой недвижимости Получение имущественного налогового вычета при строительстве жилого дома
- 2.3. Реальные последствия, достоинства и недостатки получения имущественного налогового вычета от продажи имущества
- Особенности получения имущественного налогового вычета в случае продажи приобретенного объекта недвижимости
- 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА
- Особенности получения имущественного налогового вычета при приобретении недвижимости по жилищному сертификату
- 38. Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости
- Особенности получения вычета при приобретении нескольких комнат в одной квартире (покупка квартир, ранее являвшихся коммунальными)
- Виды сделок по продаже имущества, дающие право на вычет
- 7.1.3. Вычет НДС, исчисленного при получении аванса
- Получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры
- Получение имущественного налогового вычета при приобретении комнаты
- Получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома
- 3.1. Основания для получения вычета при строительстве или приобретении жилья
- Статья 277. Особенности определения налоговой базы по доходам, получаемым при передаче имущества в уставный (складочный) капитал (фонд, имущество фонда)
- Получение имущественного налогового вычета при приобретении не оконченного строительством жилого дома