<<
>>

3. Доходный метод оценки недвижимости.

Доходный метод - это способ оценки стоимости недвижимости, согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу.

Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость.

Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:

текущие денежные поступления;

экономия на налогах;

будущие доходы от арендной платы;

доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

экономия на налогах при перепродаже.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости. Среди доходных методов наибольшее распространение получили два метода: прямой капитализации и капитализации доходов.

Метод прямой капитализации является наиболее простым. Согласно этому методу рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле:

NOI

V =

R

где NOI - годовая чистая операционная прибыль от объекта; R - норма капитализации.

Годовая чистая операционная прибыль от объекта недвижимости (NOI) - разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой затрат на содержание объекта и всевозможных убытков.

Оценочная норма капитализации (R), которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей? 3. норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.

Метод прямой капитализации исходит из предположения, что годовой доход (прибыль) от приобретения и владения недвижимостью в динамике будет приблизительно одинаковым. Это касается и нормы доходности.

Но на практике по многим причинам годовые доходы, получаемые владельцем недвижимости, колеблются в значительном диапазоне. В этих условиях не является постоянной и норма капитализации.

В этом случае используется метод капитализации дохода, или метод дисконтирования денежных потоков. При этом методе задача оценщика заключается в том, чтобы экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене. Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) - разницу между суммой приведенной стоимости доходов и размером инвестиций, вложенных в недвижимость.

Если NPV окажется положительной величиной, то недвижимость целесообразно приобретать, если отрицательной - нецелесообразно.

Величина NPV означает целесообразность приобретения недвижимости, но она не характеризует доходность (эффективность) вложения инвестиций в недвижимость.

Компаундиг (англ. compounding составление) - это процесс перехода от сегодняшней (т.е. текущей) стоимости капитала к его будущей стоимости.

Процесс, противоположный компаудингу, представляет собой дисконти-рование.

<< | >>
Источник: Н.И. Морозко. ФИНАНСОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ. 2009

Еще по теме 3. Доходный метод оценки недвижимости.:

  1. 2. Рыночный метод оценки недвижимости
  2. 1. Затратный метод оценки недвижимости
  3. 29 АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ТЕОРИИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНОСТИ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ
  4. 80 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  5. 7.8.1. Оценка недвижимости
  6. 13.5. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СТАВОК ДОХОДНОСТИ 13.5.1. Модели оценки стоимости активов на основе дисконтирования денежных потоков
  7. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с., 2008
  8. 11.Модели оценки акций и облигаций на основе их доходности.
  9. Метод внутренней нормы доходности.
  10. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  11. 28 МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ ДОХОДНОСТИ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ
  12. СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА И ДОХОДНОСТЬ АКЦИЙ
  13. § 1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса