Ипотеки с поправкой на уровень цен
Обычным обоснованием использования ипотеки PLAM является то, что в условиях инфляции, которая после второй мировой войны существует почти во всем мире, для ипотек с фиксированной ставкой характерны высокие месячные выплаты в начале срока ссуды.
Затем, по мере роста уровня цен при постоянном темпе инфляции, реальный размер выплат в погашение ссуды снижается.Предположим для примера, что годовой темп инфляции постоянен и равен 5%. Если индивид финансирует покупку дома стоимостью в 111 111 долл. с первой выплатой 11 111 долл. и берет 30-летнюю ссуду размером 100 ООО долл. с фиксированным годовым процентом 10%, номинальная месячная выплата в погашение ссуды будет в течение 30 лет постоянной и составит 884 долл. Однако средняя реальная месячная выплата в первый год составит 842 долл.; к 30-му году из-за постоянной ежегодной 5-процентной инфляции средняя реальная месячная выплата снизится до 205 долл.
Проблема, возникающая при общепринятой практике предоставления ссуды под закладную с фиксированной номинальной
ежемесячной выплатой, заключается в том, что покупатели, впервые покупающие дом — обычно это молодые люди или пары, только начинающие жизнь, — как правило, не могут делать высокие реальные выплаты, которые предусматриваются в самом начале срока ссуды.
Это вы- муждает многих из них копить деньги для более высокой первоначальной выплаты или расстаться с мечтой о покупке собственного дома*Ипотека PLAM преодолевает эти затруднения, потому что фиксируется реальная величина выплаты на весь срок ссуды. Для того же численного примера, который разбирался выше, в случае использования ипотеки PLAM средняя номинальная месячная выплата в год составит 569 долл.; к 30-му году она станет равной 2343 долл. Но ре* альная выплата останется прежней, точнее, она составит 542 долл. в долларах, приведенных к текущему уровню цен. Эта реальная выплата в 542 долл. более чем на 35% ниже (в пересчете на реальную покупательную способность, которой обычно как раз и недостает покупателю своего первого дома) реальной месячной выплаты первого года в 842 долл. при фиксированной ставке выкупа закладной.
Ипотека PLAM — единственный вид закладной, существующей в Израиле. Недавно усилиями Всемирного банка к странам, в которых ипотека PLAM становится обычным финансовым инструментом, присоединились Аргентина, Чили, Эквадор, Гана, Мексика и Турция. Следующими могут стать страны Восточной Европы, например Венгрия. Почему ипотека PLAM не привилась в США и некоторых других странах? Одна из причин заключается в том, что преимущество ипотеки PLAM наиболее очевидны гражданам стран с особенно высоким уровнем инфляции. Именно к таким странам относятся государства, в которых развилась практика использования ипотеки PLAM. Чаще называют другую причину того, что ипотека PLAM не привилась в США. Эта причина состоит в том, что в недавнем прошлом не было ясности в отношении применения к ипотеке PLAM законов о налогах, предельных ставок процента, правил предоставления ссуд и других предписаний. Недавно, однако, агент
ства федерального правительства разработали систему налогообложения по сделкам с ипотекой РІ-АМ и дали разъяснения по применению законодательства к ним, сняв многие ограничения их использования. Ипотека РІАМ появилась во многих точках земного шара; следующей могут стать США.
Источник Peek Joe, Wilcox Jomee A, A Real, Affordable Mortgage* ~~ Federal Reserve JBanK of Boston New England Economic Review, January/ February 1991, pp. 51—§6.
" .
тракт за день до окончания срока исполнения первого. Например, контракт на поставку может быть исполнен (или закрыт) покупкой встречного контракта (по существу, являющегося обязательством принять поставку). Покупатель, приобретающий фьючерсный контракт сегодня, фактически обязуется принять поставку, скажем, казначейских векселей на сумму 1 млн. долл., в определенный день в будущем по оговоренной цене (или с определенным купонным доходом). Цена, устанавливаемая фьючерсным контрактом, называется фьючерсной ценой (futures price). В табл. 5-2 приведены некоторые фьючерсные цены и другая информация по казначейским векселям по состоянию на 24 февраля 1992 г. Цена спот (spot price) — это цена, по которой товар может быть куплен в настоящий момент, т. е. приобретен по кассовой сделке. Ее также называют ценой по кассовой сделке. Дисконт по фьючерсному контракту на поставку в марте 1992 г., как видно из табл. 5-2, составлял 3,98 плюс процент. ТАБЛИЦА 5-2 Цены фьючерсов на казначейские векселя по состоянию на 24 февраля 1992 г. |
Эта таблица показывает расчетную ставку дисконта, по которой торгуются различные контракты на поставку 91-дневных казначейских векселей*. Колонка (1) — месяц, в котором истекает срок контракта; колонка (2) — цена открытия торгов на контракт; колонка (3) — самая высокая цена дня; колонка (4) — самая низкая цена дня; колонка (5) — изменение относительно предыдущего дня; колонки (б) и (7) непосредственно показывают размер ставки дисконта и ее изменение (так, что их не надо рассчитывать на основе индекса); колонка (8) показывает объем открытых позиций (т. е. число контрактов, не закрытых встречными контрактами). Казначейские векселя (1ММ) номиналом 1 млн. долл доля в %Самая высокая цена (3) |
Март | 96,02 | 96,04 | 95,99 | 96,02- | 0,05 | 3,98+ | 0,05 | 20 762 |
Июнь | 95,93 | 95,94 | 95,78 | 95,80— | 0,18 | 4,22+ | 0,18 | 20 948 |
Сентябрь | 95,64 | 95,64 | 95,47 | 95,48- | 0,21 | 4,52+ | 0,21 | 4684 |
Декабрь | 95,01 | 95,01 | 94,95 | 94,95- | 0,21 | 5,05+ | 0,21 | 1566 |
Расчетная цена |
* Международный валютный рынок (IMM) разработал методику котировки учетных ставок казначейских векселей для фьючерсов, которая соответствует методам, принятым при торговле акциями и товарными фьючерсами. Система IMM представляет собой индекс, строящийся как разность между фактической учетной ставкой казначейского векселя и величиной 100. Учетная ставка в 6,00% котируется по системе Международного валютного рынка как 94,00 (отметим, что 94,00 — это не цена; цена 90-дневного казначейского векселя равна 985,00 долл.). Источник, рассчитано по The Wall Street Journal, February 24, 1992. |
С другой стороны, фьючерсный контракт можно продать бирже. Продавая фьючерсный контракт, инвестор фактически обязуется поставить данное количество товара в |
Учетная ставка |
Самая низкая цена (4) |
Расчетная Открытые Изменение ставка Изменение позиции |
Цена открытия (2) |
(5) |
(8) |
(1) |
(6) |
(7) |
определенный день и по оговоренной цене. Инвесторы, принявшие на себя обязательства на поставку товара в будущем по установленной цене, называются занимающими короткую позицию (short position); они продают фьючерсный контракт. Инвесторы, принявшие на себя обязательства купить определенное количество по установленной цене в будущем, называются занимающими длинную позицию (long position).
Зачем нужны фьючерсы на ценные бумаги Финансовые фьючерсы дают возможность покупателям облигаций защитить себя от резких колебаний рыночной процентной ставки, снижающих рыночную цену облигаций, и гарантировать себе процентную ставку (цену облигации) на будущее. Тем самым снижается процентный риск — но одновременно и прибыльность — при покупке облигаций. Риск переносится на спекулянтов, которые принимают его добровольно (гарантируя будущую цену облигации продавцам фьючерсов) в надежде на высокую прибыль.
Перенос риска в этом случае аналогичен ситуации, когда фермеры продают несозревший урожай за гарантированную цену в будущем (потому что они боятся, что рыночные цены упадут к тому времени, когда продукция будет готова к выходу на рынок) спекулянтам, которые делают ставку на рост цены в будущем. Фермеру гарантирован умеренный доход, а спекулянта ждут большие прибыли или потери.
Интересно, что казначейский вексель, который является весьма ликвидным активом благодаря своей краткосрочности и тому, что он торгуется на вторичных рынках, может стать одновременно более ликвидным (для хеджеров) и менее ликвидным (для спекулянтов), поскольку возник рынок фьючерсов на казначейские векселя.
Рынок фьючерсов на казначейские векселя Одним из самых активных фьючерсных рынков является рынок фьючерсов на 3-месячные (91-дневные) казначейские векселя. Инвестор может купить в настоящий момент контракт на поставку 3-месячных казначейских векселей на сумму 1 млн. долл. через 91 день с момента заключения контракта. После того как продавец контракта на поставку зарегистрирован на бирже путем открытого заявления (что совершенно не похоже на степенные телефонные переговоры, практикуемые на рынках казначейских векселей), торг завершается соглашением о цене. В этот момент в сделку включается расчетная палата, роль которой сводится к следующему: контракты покупателя и продавца находятся теперь в расчетной палате, а не у какой-либо из сторон сделки.
Ключевая роль расчетной палаты заключается в том, чтобы проследить выполнение различных требований, предъявляемых к участникам фьючерсной сделки. Например, биржами — Чикагской срочной товарной биржей, Чикагской товарной биржей и др. — устанавливается нормативная маржа (margin requirements). Нормативная маржа, скажем, в размере 20% означает, что покупатель должен «покрыть» 20% цены покупки, т. е. фактически покупатель может занять сумму только в размере 80% от цены. Высокая нормативная маржа заведомо снижает уровень риска в таких сделках.
Обычно размер нормативной маржи не так высок. Например, покупателю может быть установлена первоначальная маржа в размере 0,0012%, или 1200 долл. при контракте на казначейские векселя на сумму 1 млн. долл. Эта маржа может бьггь покрыта наличными, соответствующими ценными бумагами или банковскими обязательствами по ссуде.
В течение всего срока действия контракта будет осуществляться «отметка по рынку» (mark to market). Это означает, что маржевый счет покупателя контракта на поставку казначейских векселей через 91 день будет кредитован на сумму прибыли, если рыночная цена контракта вырастет, или дебетован на сумму убытка, если цена упадет. Прибыли на маржевом счете могут быть получены немедленно; но если возникают убытки, уменьшающие размер маржи ниже 1200 долл. за контракт, покупатель должен внести на свой маржевый счет разницу наличными до начала торгов следующего дня.
Если покупатель хочет расторгнуть контракт до наступления срока его исполнения, он должен занять встречную позицию. Это значит, что для того, чтобы покупатель смог расторгнуть контракт на покупку казначейских векселей на сумму I млн. долл. в будущем, он должен продать фьючерсный контракт на продажу казначейских векселей на сумму I млн. долл. в тот же день. Заявка отправляется на ту же биржу, и контракт на продажу исполняется (но не стороной, продавшей его первоначально). Расчетная палата вновь выступает посредником между сторонами, и последняя продажа гасит первоначальную покупку. Если цены фьючерсов на казначейские векселя растут после того, как клиент купил фьючерсный контракт, он получает прибыль; если цены упали — он терпит убыток.
Мы завершим описание развивающихся финансовых рынков замечанием, что их существование позволяет как частным лицам, так и учреждениям избегать рынков, связанных с более высоким процентным риском, но такие рынки порождают также спекуляцию. Пока неизвестно, уменьшило ли общий риск на финансовых рынках существование фьючерсных рынков и рынков ипотек и облигаций нового типа. Мы вернемся к этим вопросам в главах II, 12 и 13.
Еще по теме Ипотеки с поправкой на уровень цен:
- Постоянный уровень цен
- Спрос на деньги и уровень цен
- Меняющийся уровень цен
- Спрос и предложение на мировом рынке, равновесный уровень цен. Выигрыш от внешней торговли
- 19. Поправки к конституции США А). Поправка XXIV
- 1. Поправки к Конституции США А). Поправка XVIII
- 3. Поправки к Конституции США А). Поправка XX
- Завершающая ипотека
- (вторичная ипотека)
- Условная ипотека
- Общая ипотека
- Ипотека
- Объединенная ипотека
- Стандартная ипотека
- Ипотека
- Б). Поправка XXI
- Б). Поправка XXV
- Ипотека чужого имущества